Valutazione immobili Bologna: trovare il prezzo giusto attraverso analisi approfondite

La valutazione immobili Bologna, come di qualsiasi altra città, richiede l’analisi di diversi fattori. Per trovare il "prezzo giusto" occorre tenere presente vari aspetti, sia relativamente al mercato locale che alle specificità dell'immobile stesso. Ecco una serie di elementi da tenere in considerazione per effettuare una valutazione accurata.

Valutazione Immobili Bologna: i fattori chiave da tenere in considerazione

Posizione

La vicinanza al centro, ai trasporti pubblici, alle scuole e ai luoghi di interesse (come l’Università o gli ospedali, la presenza di servizi vicini come supermercati, parchi e locali pubblici, può aumentare il valore dell'immobile, così come affacci particolarmente affascinanti e defilati. Il prezzo dipende anche dal quartiere: Bologna ha un centro storico con una domanda molto alta, zone più periferiche dove i prezzi sono generalmente inferiori, e la zona pedecollinare e collinare considerate zone di pregio, con prezzi conseguenti.

Mercato Immobiliare Locale

La quotazione al metro quadro immobili Bologna si può monitorare sugli annunci immobiliari locali, richiedere alle agenzie immobiliari di zona, o verificare sui portali specializzati, che forniscono indicazioni molto utili sui prezzi.

Tendenze del Mercato

Per capire l’andamento dei prezzi si possono ad esempio controllare i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate relativi ai 6 o 12 mesi precedenti. Ciò aiuta a comprendere se il mercato è in crescita, stazionario o in calo. Per capire le tendenze vanno poi considerati elementi congiunturali quali le fluttuazioni nei tassi d’interesse bancari o l’andamento dell’economia locale, che possono influenzare anche pesantemente la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare, e quindi i prezzi, così come i progetti di riqualificazione urbana, le nuove infrastrutture o i piani di sviluppo edilizio, le modifiche alle normative fiscali, in particolare quelle relative a tasse sulla proprietà o le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni.

Caratteristiche Fisiche

Per una valutazione ragionevole, ci sono poi da considerare i fattori intrinseci dell’immobile, e questi includono:

• La superficie e la disposizione degli spazi: un immobile più grande (ad esempio, con ampie camere e una disposizione razionale) avrà un prezzo più alto rispetto a uno di dimensioni inferiori o con una disposizione meno efficiente, ma avrà in ogni caso un prezzo al metro quadro inferiore rispetto a un monolocale di pari condizioni e posizione.
• L’anno di costruzione e lo stato di manutenzione: un immobile ristrutturato recentemente avrà un valore superiore rispetto a uno che necessita di interventi di rinnovamento.
• La classe energetica: gli immobili con una classe energetica alta (A, B) sono più ricercati, in quanto comportano minori costi di gestione rispetto a quelli con una classe energetica bassa.
• La presenza di pertinenze: un immobile con terrazzo, giardino, balcone, garage o posto auto tende ad avere un valore superiore e si vende più velocemente, così come con la presenza di ascensore.

Valutazione immobile bologna: tempistiche e costi della valutazione professionale

La valutazione immobiliare Bologna può essere eseguita con metodi diversi:

• Metodo Comparativo di Mercato (CMA) - Si basano sul confronto dati di immobili simili venduti recentemente nella stessa zona e tiene in considerazione parametri come la superficie, l’anno di costruzione, lo stato di conservazione e la posizione. E’ il metodo maggiormente utilizzato dalle agenzie immobiliari e per un consulente esperto è immediata.
• Metodo del Reddito (Capitalizzazione dei Redditi) - Si utilizza soprattutto per immobili a reddito, come appartamenti affittati che si vorrebbe acquistare come investimento. Si basa sul reddito generato dall’immobile e sul rendimento atteso in base al mercato. Nel mio ufficio, è frequente anche l’utilizzo di questo metodo, dal momento che ci sono molte persone interessate agli affitti Bologna. Per poterla fornire, serve qualche dato sulla locazione, pertanto non può essere immediata.
• Metodo Costo - Valuta il costo di ricostruzione dell’immobile, tenendo conto del valore del terreno e dei costi di costruzione. Questo metodo è meno usato per immobili residenziali ma può essere utile per valutare proprietà uniche o difficili da comparare. Dovendo fare un capitolato di massima e ricerche sui valori dei terreni edificabili, è senz’altro la stima che richiede più tempo.

Richiedere una stima di vendita professionale, a Bologna, può variare dai € 250 ai €500, mentre la valutazione di una locazione, in particolare per capire se conviene stipulare un contratto a canone concordato o a canone libero, può costare attorno ai €30 o €40,00, in quanto va fatto un calcolo specifico che richiede competenze e poi il confronto fiscale tra i vari contratti.

Valutazione immobiliare Bologna: Differenze tra Valutazione Automatizzata e Valutazione Esperta

I portali online come Idealista, Immobiliare.it, Casa.it, Subito.it, offrono una panoramica dei prezzi richiesti per immobili simili, sia per la vendita che per la locazione, ma sono generici, mentre se avete un immobile da vendere o ne avete adocchiato uno specifico da acquistare e volete sapere se è davvero un affare, per avere un parere più affidabile è meglio rivolgersi a uno studio immobiliare Bologna, che gestendo vendite frequenti sulla zona in cui è ubicato il bene da valutare è più facilmente in grado di fornire una consulenza per determinare il prezzo giusto e aggiornato di vendita o acquisto (ma anche di locazione).

Le perizie professionali si utilizzano solitamente per valutazione ufficiali (quali richieste di mutuo, valutazioni fallimentari, aste immobiliari, controversie legali), oppure in caso di immobili di valore elevato o situazioni complesse.

Tuttavia, se si è interessati solamente a un valore approssimativo della propria casa, una forbice anche ampia che consenta un ordine di idee e permetta di fare qualche valutazione su progetti futuri, in un primo momento può anche essere utile affidarsi alle valutazioni immobiliari automatiche che si basano sui big data, e che consentono, inserendo pochi dati relativi al bene da valutare, di ottenere un valore compreso tra una forbice ampia, che successivamente andrà comparato coi dati di zona che solo un professionista può fornire con più precisione, semplicemente perchè li maneggia tutti i giorni e ha esperienza quotidiana e diretta dei prezzi di vendita e di locazione della città.

Chi lavora in ambito immobiliare, infatti, può formulare non solo una valutazione immobile Bologna che combini l’analisi dei dati di mercato con le caratteristiche specifiche dell’immobile e la situazione economica generale, riducendo al minimo il rischio di sottovalutazione o sovrapprezzamento, ma anche calcolare la redditività dell’immobile in caso di acquisto per investimento.

L’agente immobiliare sarà in grado, partendo dalla valutazione del prezzo di acquisto, di guidare il cliente, successivamente all’acquisto, verso il tipo di locazione maggiormente conveniente alla sua situazione, aiutandolo a selezionare il tipo di locazione che meglio si confa alle sue esigenze fiscali e temporali, per seguirlo nella registrazione contratto di affitto e nella sua gestione delle scadenze successive.