I contratti concordati previsti dalla legge 431 del 9 dicembre 1998 sulle locazioni abitative sono di diversa tipologia e durata, e l'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.

Contratti concordati 3+2

Si possono stipulare esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (fac- simile Allegato A nelle risorse gratuite), approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n. 431 del 1998, che ogni Comune ha adattato in base alle proprie esigenze abitative e alle proprie consuetudini e il loro canone si basa, per la città di Bologna, sull’Accordo siglato dalle Organizzazioni provinciali dei proprietari e degli inquilini in vigore dal 9 ottobre 2017.
Con decreto del 16 gennaio 2017 è richiesta, per poter usufruire di tutti gli sgravi fiscali previsti dalla legge, l’Attestazione Bilaterale di Rispondenza (di due Associazioni firmatarie, degli Inquilini e dei Proprietari), che, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, garantisce la conformità del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso.
I contratti che vengono stipulati più frequentemente hanno una durata minima di 3 anni fino a un massimo di 6, più altri due di rinnovo automatico (3+2 o 6+2), biennio che dopo la prima scadenza, nel Comune di Bologna, si ripete fino a disdetta, come indicato dall’Agenzia delle Entrate (divenendo 3+2+2+2, etc).
La loro durata dipende dalle esigenze del locatore e influisce sul canone, in quanto più lunga è la durata del contratto, più il canone aumenta, perché viene assicurata la stabilità abitativa dell’inquilino.
L’accordo territoriale di Bologna prevede, per i contratti per i quali il locatore non opta per la cedolare secca, l'aggiornamento del canone non superiore al 75 per cento della variazione Istat (col canone libero si può applicare il 100% della variazione ISTAT).
Il deposito cauzionale può variare da un minimo di 1 mese, e in questo caso il canone può essere maggiorato del 5%, a un massimo di 3 mesi di deposito (nessuna maggiorazione). Anche la fidejussione è una garanzia ammessa, per un massimo di 6 mensilità e solo a copertura del pagamento del canone.
Per quanto riguarda gli oneri accessori, invece, questi non possono essere richiesti a forfait, come possibile nei 4+4, ma solo sulla base delle spese effettivamente giustificate da fatture o dalla ripartizione condominiale.

Calcolo del concordato Bologna e Provincia

In questo sito potete sia effettuare il calcolo del canone sul vostro immobile, vedendo così quali sono i parametri che vengono considerati per Bologna e Provincia, che vedere il modello di contratto approvato per il Comune di Bologna che utilizzo quotidianamente nella mia attività di agente immobiliare. 

Contratti concordati transitori

I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata da uno a diciotto mesi, dopodichè scadono e non si possono rinnovare se non come 4+4 o 3+2. Tali contratti si possono stipulare solo se esistono esigenze temporanee dei proprietari o dei conduttori relativamente a necessità lavorativa o di studio, di apprendistato e formazione professionale, di aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali, con casistiche predeterminate dalle Associazioni firmatarie (vedi il fac- simile nelle risorse gratuite).
I contratti transitori devono dichiarare la motivazione alla base dell'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con documentazione apposita (contratti di lavoro a termine, iscrizioni a corsi in enti riconosciuti) da allegare al contratto. Quando è difficile dare prova scritta degli accordi tra i contraenti, è necessario il supporto scritto delle organizzazioni firmatarie.
In caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto (prova valida della transitorietà dell’esigenza abitativa, conformità del canone all’Accordo Territoriale), i contratti transitori di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, cioè a 4 anni + 4.
Va ricordato che a fronte della brevità della durata contrattuale, inizialmente su questa tipologia di contratto non erano previsti gli sgravi classici del concordato (IMU ridotta, IRPEF e imposta di registro scontate del 30%, cedolare secca al 10%) perché il legislatore tendeva a premiare situazioni locatizie che dessero stabilità al conduttore, che è considerata la parte debole del contratto. Pertanto, la tassazione prevista sui contratti transitori era quella imponibile sul contratto a canone libero.
Col decreto del 16 gennaio 2017 viene chiarito meglio che i transitori calcolati secondo Accordo, nel rispetto dei casi di transitorietà previsti e vidimati dalle Associazioni hanno diritto agli stessi sgravi di qualunque altro contratto concordato.
Il chiarimento è necessario perché sono molto diffusi, soprattutto dopo il boom degli affitti brevi e delle case vacanza, i contratti che vengono stipulati come transitori per la durata (e che sono eredi dei vecchi contratti ad uso foresteria utilizzati dalle aziende per soddisfare le esigenze abitative dei propri dipendenti in trasferta), ma che non rispettano i parametri di calcolo previsto dall’Accordo territoriale, e che quindi sono soggetti alla tassazione prevista per il canone libero (imponibile IRPEF al 95%, imposta di registro al 2% se non in cedolare secca, aliquota cedolare al 21%).

Contratti concordati transitori studenti

L’ultima forma di concordato, che gode appieno di tutte le agevolazioni fiscali previste, se calcolato sulla base dell’Accordo locale e se vidimato dalle Associazioni, è il contratto transitorio per studenti, che ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36, e si rinnova automaticamente di egual periodo, diventando pertanto 6 mesi+ 6, 7 mesi +7, 12 mesi +12, etc. (vedi il fac- simile nelle risorse gratuite).
Le differenze con il concordato 3+2 sono:
- non si possono richiedere maggiorazioni sulla durata come previsto per il 3+2, che si può richiedere un mese di deposito e di preavviso ogni 6 mesi di durata (quindi, ad es: se il canone è di 12 mesi + 12, il deposito massimo che può essere richiesto è di 2 mensilità, e il preavviso massimo può essere di 2 mesi);
- per quanto attiene al preavviso, nella legge 431/98 è previsto per gli studenti il recesso individuale, mentre nell’Accordo di Bologna la durata del recesso applicabile non è individuale, come nei contratti da affittacamere, bensì solidale tra tutti i cointestatari come nel 3+2.

La realtà di Bologna

Nella mia piccola esperienza quotidiana, a Bologna sono molto diffusi i concordati 3+2 e 6+2, perché quelli transitori sono considerati troppo limitativi, dai possessori di immobili, sia sull’entità del canone che sui requisiti contrattuali richiesti (documentazione da allegare, dati sulle iscrizioni universitarie che a volte per le matricole non sono subito disponibili).
Ogni Comune, con le proprie Associazioni, apporta in realtà piccole variazioni di testo al modello pubblicato in GU, e apporta correzioni alle modalità di calcolo in modo tale che è consigliato che questa tipologia di contratti venga stipulata con l’assistenza di professionisti del settore. Tra gli esperti del settore troviamo anche dei siti web quali ad esempio questo, che ho costruito in modo che chiunque possa prepararsi il proprio contratto concordato senza per forza appoggiarsi all’aiuto di terzi e senza rischio di errore.
Qui inizia il percorso da seguire per il calcolo di casa vostra, aggiornato costantemente in quanto è il mio strumento di lavoro quotidiano, essendo un agente immobiliare in attività, e corredato di dettagli e specifiche che sono fondamentali per la corretta stesura del contratti che troverete di seguito. L’innovatività del sito è, a differenza di altri siti che erogano servizi simili, che è stato costruito in modo che l’utente non debba interagire di continuo con un consulente dall’altra parte dello schermo che prepari il calcolo, corregga i moduli, sistemi file, corregga errori, finisca pratiche, perché il software in questo sito crea i file mano a mano che inserisci i tuoi dati e quelli dell’immobile, impedendo l’inserimento di contenuti non asseverabili dalle Associazioni. Qui invece puoi scaricarteli finiti e corretti al termine della compilazione. Come qualche utente ha già avuto occasione di sperimentare, la mia supervisione è sempre prevista e assicurata su ogni dato inserito, ma silenziosa fino a quando non individuo stranezze o situazioni non conformi per l’AdE, per cui se di me non hai bisogno, perché mastichi già la materia, o il sito ti porta già senza intoppi dove volevi andare, puoi farlo senza doverti rapportare con nessuno, perché i processi e le tempistiche li comandi tu, all’istante e senza dipendere da nessuno.
Una volta eseguito il calcolo, compilato il contratto e firmato, puoi proseguire con la richiesta della conformità da parte delle Associazioni e la richiesta di registrazione, con o senza cedolare secca, senza muoverti da casa. 
Se invece di me hai bisogno, per un dubbio o un semplice consiglio, basta che usi la live chat interna al sito e risponderò ai tuoi quesiti nel più breve tempo possibile.

Il calcolatore e il fac-simile contrattuale per Bologna e Provincia

Il sito è costantemente aggiornato e monitorato, pertanto se intendi eseguire solo il calcolo del concordato ti basta seguire il percorso guidato e otterrai il risultato immediato del canone minimo e massimo che puoi ottenere per il tuo immobile. Se vuoi proseguire anche con la stipula del contratto, il modello contrattuale messo a disposizione è quello approvato e fornito direttamente dall’Associazione che fornisce l’Attestazione Bilaterale di conformità.

Attestazione Bilaterale

L’Associazione con cui sono in stretto contatto è Unioncasa, da cui ricevo tempestivamente anche ogni aggiornamento da apportare sia al contratto che sulle variazioni delle modalità di calcolo del canone. Il fac-simile di contratto concordato che trovate su questo sito è quello che utilizzo quotidianamente nella mia attività di agente immobiliare a Bologna e Provincia, pertanto è sempre aggiornato. 
Nelle risorse gratuite trovate anche il fac-simile dell'attestazione bilaterale.

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