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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.

I contratti concordati locali sono attualmente ben conosciuti e diffusi, ma ci sono interventi migliorativi da apportare alle modalità di calcolo per aumentarne l'utilizzo. Vediamo quali sono i suggerimenti.

Canone concordato di Bologna in breve

Negli art. 1 e 2 del blog vi ho dato ampia descrizione su come funzioni il calcolo del canone concordato per Bologna e Provincia, definito dall’accordo tra Associazioni dei Proprietari e degli Inquilini locali, e sulle tipologie di contratti concordati utilizzabili. Queste organizzazioni conoscono molto bene la realtà immobiliare e il mercato in cui operano e sono pertanto in grado di stabilire in modo ragionevole e proficuo un range minimo e massimo entro cui i canoni di locazione provinciali dovrebbero oscillare. 
Il primo di livello di classificazione, per eseguire un calcolo, è la zona in cui ricade l’immobile, definita anche area omogenea perchè ha gli stessi valori al mq, viene ritagliata dalle Associazioni a seconda che siano di maggior o minor pregio, centrali o periferiche e presenta a volte, al suo interno, ulteriori microaree o vie di minor o maggiore valore a seconda del maggior/minor degrado rispetto allo standard di zona.
Il secondo livello di classificazione sono la metratura, il numero di vani e gli elementi in dotazione all’immobile, che ne consentono l’inserimento all’interno di una determinata fascia di valori al mq. Il minimo e il massimo viene determinato in base al grado di manutenzione e vetustà dell’immobile ed è pertanto un criterio soggettivo.
Infine, esistono alcune variabili che consentono al locatore di influire sull’entità del canone quali l'introduzione parziale o totale di arredi, la possibilità di allungare la durata minima del contratto, la riduzione del deposito cauzionale e del preavviso rispetto agli standard.
I valori minimo e massimo del canone concordato risultanti da queste maggiorazioni e riduzioni sono quelli che servono a calcolare il canone minimo e massimo ottenibile col concordato.
 

Se vuoi calcolare autonomamente il concordato per il tuo immobile a Bologna e Provincia, senza doverti studiare i dettagli dell’Accordo e seguendo un percorso guidato che elimina dubbi ed errori, vai al prospetto sintetico che trovi in questa pagina.

Canone concordato di Bologna: si può migliorare?

Nonostante questa tipologia di contratti sia sempre più applicata e conosciuta e gli sgravi fiscali siano piuttosto appetibili, se il netto annuo prodotto dal canone di affitto concordato è inferiore a quello a canone libero, il locatore sceglierà il libero mercato, non c’è dubbio.  
Mi è capitato diverse volte di scambiare qualche opinione con l’Associazione con cui collaboro stabilmente per asseverare i miei concordati, e ci siamo trovati tutti d’accordo sul fatto che se volessimo maggiormente incentivare l’utilizzo del canone concordato a Bologna e Provincia, si potrebbero apportare alcune correzioni alle modalità di calcolo. Tali interventi migliorativi dovrebbero avere sia lo scopo di premiare i proprietari che investono sui propri immobili ristrutturandoli e fornendoli di dotazioni più moderne, per distinguerli da quelli più vetusti nella stessa fascia di prezzo e con lo stesso numero di parametri, sia di competere più efficacemente col canone libero, incidendo pertanto sui valori al mq.

Valori al mq troppo bassi in zona B

Alla luce della grande quantità di contratti di locazione che stipulo nella mia attività di agenzia, ritengo nel mio piccolo che ci sia troppa differenza di prezzo tra una zona e l’altra.
In particolare, la zona omogenea B, per immobili ben curati, ha prezzi talmente bassi e lontani dai valori richiesti dai proprietari al libero mercato per immobili analoghi, che, dei miei clienti, quasi nessuno opta per il concordato in questa area. Lo sceglie in genere solo chi fatica ad affittare immobili vetusti che non intende ristrutturare, e allora, a fronte di un canone davvero basso e fuori mercato, l’inquilino accetta anche la mancanza di qualità dell’immobile, purchè goda di un risparmio considerevole.
Oltre a ritenere che il primo intervento sui prezzi debba essere operato sulla zona B, che è quella più penalizzata, credo anche che i valori/mq dovrebbero rivedersi al rialzo per tutte le zone, perchè i canoni attualmente ottenibili col concordato sono molto lontani da quelli praticabili col canone libero.
Conseguenza di valori generalmente bassi, è anche il totale disincentivo a stipulare dei contratti 3+2, transitori e per studenti universitari, dato che la maggior parte dei proprietari – nonostante gli sgravi fiscali - accetterà difficilmente un canone di affitto con una forbice così alta rispetto a quello che otterrebbe stipulando un tradizionale canone libero.
Per i transitori o il contratto studenti universitari, basterebbe poter applicare una percentuale forfettaria in più sul canone minimo e massimo, per renderli davvero concorrenti e preferibili al 4+4 (es: se il risultato min è €400 e max €600, perché non provare ad aggiungere un 25% a forfait in più?).
 

Valorizzazione di impianti e accessori divenuti essenziali

Prima della pandemia un terrazzo abitabile, una corte privata, un giardino esclusivo, erano elementi già piuttosto richiesti, dovuto anche al fatto che siamo in una zona che in estate ha un clima soffocante da cui si trae sollievo ad esempio cenando fuori e godendo del fresco della sera in giardino. Uno spazio esterno consente anche di lasciare fuori i bambini a giocare senza preoccupazioni o di dedicarsi a qualche hobby o gioco all’aperto.
Non c’è bisogno di dire che dopo il lockdown questi accessori hanno acquisito grande importanza per la qualità di vita delle persone, ma il concordato locale al momento non li valorizza adeguatamente.
In particolare, nel nostro Accordo il balcone è equiparato a una terrazza, che, a differenza del balcone, può essere arredata e vissuta come spazio sociale. Secondo me bisognerebbe riconoscergli, per proporre un esempio, almeno un 5% in più sul canone, così come al giardino esclusivo o alla corte privata, se non inferiori a una certa metratura.
Un riconoscimento nel calcolo andrebbe infine attribuito oggi anche alla presenza di impianti di nuova generazione quali i pannelli solari, il fotovoltaico, la domotica, la fibra in più di un vano, l’impianto satellitare, non solo alla classe energetica, di cui nell’Accordo di Bologna comunque si tiene conto.
In linea di massima, credo che un intervento su questi aspetti potrebbe condurre a una maggior diffusione dei contratti concordati, che comunque a Bologna funzionano già abbastanza bene.
Con qualche ritocco, però, si potrebbe convincere una platea di proprietari ben più ampia.

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