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Creato il 29 Settembre 2022
Modificato il 10 Settembre 2024

Dietro alla richiesta di riduzione del canone di locazione da parte del conduttore ci possono essere esigenze molto diverse. Recentemente, infatti, molti inquilini economicamente danneggiati dal Covid sono stati costretti a chiedere ai locatori una riduzione temporanea canone di locazione per comprovate difficoltà economiche. Altre richieste derivano, invece, dal cattivo stato dell’immobile locato, che, in caso di vizi del bene locato, possono portare a una effettiva rinegoziazione del canone di locazione, se non addirittura allo scioglimento del contratto stesso.

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Indice dei contenuti

Riduzione del canone di locazione: registrazione e data certa

Presupposto fondamentale per richiedere la riduzione del canone di locazione, è la registrazione contratto di affitto stesso. Per avere validità ai fini fiscali e di legge, e quindi per avere data certa da poter opporre a terzi e per dimostrare la consensualità della decisione, è necessario che le parti dapprima firmino una scrittura privata contenente l’accordo. Dopodiché si deve procedere alla registrazione riduzione canone di locazione. Se l’inquilino riscontra un vizio dell’immobile, quale ad esempio:
- una perdita d’acqua
- una parete in cui si forma spesso dell’umidità
- un soffitto da cui cola dell’acqua
- casi che potrebbero giustificare una richiesta di diminuzione del canone

l’accordo riduzione canone di locazione registrato consente di porre fine a eventuali questioni tra le parti. Inoltre, la scrittura privata registrata permette di calcolare le detrazioni annuali per il conduttore e l’imposizione fiscale sul locatore sulla base di ciò che è effettivamente pagato o percepito annualmente dai contraenti

Riduzione canone di locazione: la scrittura privata

Come richiedere in pratica all’agenzia delle entrate riduzione canone di locazione? Esiste un accordo riduzione canone di locazione fac simile, un modello predefinito da presentare all’AdE? Non esattamente. Si tratta, infatti, di una scrittura privata in carta libera che deve riportare alcuni specifici dati:
- dati anagrafici dei contraenti
- codice fiscale dei contraenti
- identificativo telematico del contratto (o il numero di registrazione se molto vecchio) dove deve essere indicato: data di registrazione, data di decorrenza d'inizio e fine canone rinegoziato, ammontare del nuovo canone annuo ridotto.

Registrazione riduzione canone di locazione: comunicazione ad Ade ed esenzione bollo

L’accordo riduzione canone di locazione in carta libera deve essere presentato insieme al modello RLI allo sportello dell’ufficio presso cui il contratto è stato registrato. Non è necessario versare alcuna imposta, di registro o di bollo.

Il modello RLI è il modulo per le richieste dell’AdE da compilare con tutti i dati richiesti per le registrazioni, in breve: 
- Quadro A - vanno indicati i dati relativi al contratto di locazione. Sono qui compresi anche quelli di rinegoziazione del canone, l’importo di quello attuale e di quello che sarà una volta ridotto. È importante indicare anche le date di decorrenza e di termine del periodo di riduzione, per periodi inferiori all’anno o superiori, o fino a scadenza contrattuale.
- Quadro B - in questo spazio devono essere indicati i dati anagrafici dei contraenti.
- Quadro C - riquadro relativo ai dati catastali dell’immobile ed eventuali pertinenze.
- Quadro D -  solo per le pratiche in cui c’è da optare/revocare la cedolare secca barrando la casella relativa con “Sì” o  “No” (registrazioni, annualità successive, subentro del locatore, proroghe).
- Quadro E - solo per affitti  con canoni a scaletta, solitamente commerciali, per una o più annualità.

Accordo riduzione canone di locazione: quando può essere richiesto

Per quanto riguarda le tempistiche all’Agenzia delle Entrate la riduzione canone di locazione può essere richiesta entro 20 giorni dalla firma della scrittura privata. Trattandosi di una pratica gratuita personalmente ho riscontrato molta tolleranza su questa specifica scadenza.

Prima della pandemia, in genere la riduzione del canone di locazione si richiedeva con l’insorgenza di vizi sull’immobile che non ne permettevano il pieno godimento. Poteva capitare che, dopo perizie, controversie e discussioni tra le parti, l’inquilino cominciasse arbitrariamente a ridursi autonomamente il canone. Una situazione per la quale, molte volte non venivano fatte alcune rimostranze da parte del locatore, ma di fatto risultavano illecite.

Per evitare soprusi e scorrettezze, anche fiscali, il modo d'intervenire per sanare i contrasti era, ed è tuttora, quello di trovare un accordo riduzione canone di locazione proporzionato ai danni. Trovato l’accordo basta registrarlo, come descritto sopra, e mettersi in regola per non ricevere spiacevoli sorprese, come ad esempio citazioni in tribunale o cause di sfratto per morosità.

Con la pandemia, il diritto ha dovuto affrontare situazioni inedite, avendo il lockdown impedito per legge a moltissimi di lavorare e guadagnare. Le istituzioni hanno dovuto modificare diverse norme per imporre il blocco degli sfratti e, nei casi giunti in Tribunale, la temporanea rinegoziazione del canone. Tale misura protettiva si è estesa non solo alle locazioni commerciali danneggiate, ma anche alle locazioni abitative e anche ai contratti concordati, benché già di natura calmierati. Anzi, a Bologna il contratto a canone concordato, se ulteriormente ridotto di almeno il 20%, consentiva al locatore di ricevere un contributo dal Comune quale ulteriore misura protettiva. Un provvedimento possibile in quanto il canone concordato non è lambito dal credito d’imposta come le locazioni di tipo commerciale.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.