Riconsegna immobile locato e verbale di rilascio

Cosa regola il verbale di consegna immobile?

Il Codice Civile, con gli articoli 1571-1614, definisce diritti e doveri dei contraenti (locatore e conduttore), nonché le modalità di restituzione dell’immobile al termine del contratto. In particolare, l'art.1590 del Codice Civile prevede che il conduttore debba restituire l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso, mentre l'art. 1591 determina che, in presenza di danni, il locatore possa richiederne il risarcimento.

La Legge 431/1998, che regola i contratti di locazione ad uso abitativo, non impone la redazione di un verbale di consegna, ma riconosce l'importanza del verbale di consegna nel caso di contenziosi relativi alla restituzione dell’immobile (vedi fac-simili in risorse gratuite).

Perché scrivere un verbale di consegna ?

Per chiudere un rapporto locatizio senza strascichi, è consigliabile redigere il verbale di rilascio immobile. Oltre a tale documento, sono di grande aiuto anche le foto dell’immobile e dei dettagli, al momento del rilascio, e la presenza di testimoni che possano confermare lo stato dell’immobile. Il verbale permette di registrare eventuali danni, usura o altre problematiche che possono esserci nell'immobile al termine del contratto di locazione, di tutelare legalmente sia il locatore, che può avere prova di eventuali danni causati dal conduttore, sia l'inquilino, che può dimostrare di aver restituito l'immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, eccetto per il normale uso, di restituire la cauzione senza contestazioni, infatti il verbale di consegna viene utilizzato per giustificare l’eventuale trattenimento della cauzione versata dal conduttore, o di parte di essa, in caso di danni all'immobile.

Cosa va scritto nel verbale di consegna immobile ?

Il verbale deve riportare:

-                - Le condizioni delle superfici;

-                 - Lo stato di mobilio ed elettrodomestici;

-    - Eventuali spese dovute e ancora da versare relativamente a utenze, condominio o spese afferenti la conduzione.

In esso vanno descritti eventuali danni o le anomalie su muri interni, pavimentazione e finestre; va riportato il funzionamento degli elettrodomestici o se questi presentano eventuali difetti o danni, e infine vanno dettagliati quali pagamenti siano ancora da saldare (es. utenze, spese comuni, condominio).

Inoltre, va indicato quanti mazzi di chiavi vengono restituite e quali chiavi mancano, e la somma che verrà restituita all’inquilino. In caso di restituzione parziale del deposito, va specificato quanto viene trattenuto per il risarcimento dei danni, con la descrizione degli stessi.

Per corroborare le proprie ragioni, al verbale si possono aggiungere anche foto dell’immobile e di dettagli specifici quali ad es. maniglie degli infissi, sanitari, etc., che mostrino le condizioni dell’immobile descritte, un aiuto importante se l’inquilino decide di non firmare o contesta le condizioni del bene avuto in locazione.

Se invece le parti concordano sullo stato dell’immobile, il verbale di consegna viene datato, firmato da entrambe le parti, e ognuno dei contraenti ne conserverà una copia firmata in originale.

Come determinare i danni

Un modo per decidere con più facilità se un danno dipenda dal normale uso della cosa locata, è mettere a confronto il verbale di fine locazione con quello di inizio locazione. Ciò dovrebbe aiutare a far chiarezza su eventuali responsabilità e consentire di rilevare danni dovuti a trascuratezza o negligenza, ma solo se entrambi i verbali contengono molti dettagli, al fine di cogliere più agevolmente le differenze tra il prima e il dopo (es: se nel verbale di consegna è stata indicata la presenza di 4 forchette, al termine della locazione si devono restituire 4 forchette; se nel verbale di consegna viene indicato che l’immobile era stato imbiancato di fresco in colore bianco, così deve essere restituito; se alla consegna c’erano arredi sbeccati o graffiati, ciò va indicato in modo che non venga addebitato il danno).

Come comportarsi se si riscontrano danni all’immobile

Se l’immobile presenta danni quando viene restituito, il locatore potrà scrivere nel verbale che tratterrà parte del o l’intero deposito cauzionale per le spese di riparazione, presentando successivamente le relative ricevute o fattura di spesa all’inquilino, oppure firmerà il verbale con riserva, cioè si riserverà il diritto di riflettere su quali danni o spese non saldate rimborsare, anche successivamente, cercando l’accordo o, in caso di resistenza, per via giudiziaria.

Il verbale e lo sfratto per morosità

Se l’inquilino è moroso e lascia l’immobile, è meglio stilare il verbale di rilascio: se se ne va spontaneamente, le parti possono incontrarsi e comporre insieme il documento; se lo sfratto è eseguito con intervento della legge, sarà compito dell’ufficiale giudiziario stilare il verbale e indicare le condizioni dell’immobile e di ciò che contiene.