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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.

Il seguente articolo sarà focalizzato su tutto ciò che succede al vostro contratto di locazione successivamente all’apposizione delle firme. Affronteremo in modo pratico e dettagliato la gestione di tutte le pratiche di cui potreste avere bisogno, oltre naturalmente alla registrazione, che è il nostro punto di partenza.

La registrazione

Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni hanno l’obbligo di registrazione.
La prima registrazione di un contratto va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (i giorni vanno contati dal giorno in cui è stato firmato il contratto, non dalla data di decorrenza dell’atto, come invece per tutte le pratiche successive alla registrazione).
Se si tratta di un contratto libero 4+4, commerciale 6+6 o transitorio (ex uso foresteria) e il locatore non aderisce alla cedolare secca (sugli abitativi), questi verserà il 2% del canone annuo con codice 1500 su F24 e apporrà sul contratto una marca da €16,00 ogni 100 righe; se trattasi di concordato, anche transitorio, purchè rispettoso delle indicazioni fornite dall’Accordo Territoriale, verserà l’imposta del 2% sul canone annuo scontata del 30%, oltre alle marche.
Se il locatore o i locatori aderiscono alla cedolare secca, non sono previste spese di registrazione né di bollo, mentre se tra diversi comproprietari almeno uno non aderisce alla cedolare, si dovrà versare l’imposta di registro a metà con l’inquilino. Alla prima registrazione, se l’imposta risulta inferiore a €67,00, si dovrà versare in ogni caso l’imposta minima fissa pari appunto a €67,00, mentre per gli anni successivi l’imposta va calcolata come indicato sopra.
 

A chi rivolgersi per le pratiche locatizie

Puoi farlo tu stesso andando in banca o pagando lF24 ELIDE, oppure evitarti tutti questi calcoli e tanto tempo perso ai vari sportelli richiedendo la registrazione e le altre pratiche su questo sito a prezzi supercontenuti. Vai su NUOVA PRATICA.

Pagamento annualità successive

Nei contratti pluriennali, se questi non sono in regime di cedolare secca, dopo la prima registrazione va versata l’imposta di registro per rinnovarli senza più obbligo di imposta minima di €67,00. Va pagata ogni anno sui contratti abitativi non in cedolare, sui commerciali e sui contratti diversi dagli abitativi (garages, magazzini, capannoni) tramite pratica telematica o F24 ELIDE, entro 30 giorni dalla data di decorrenza indicata in contratto (es: se il contratto decorre dal 1° gennaio, l’imposta dovrà essere pagata ogni anno successivo a quello di registrazione entro il 30 gennaio).
 

Proroga

Qualora il contratto di locazione giungesse alla prima scadenza, ad es: un libero 4+4 o concordato 3+2 giunga al termine rispettivamente del quarto o terzo anno di locazione, invece di versare l’imposta di registro per rinnovarlo (con codice 1501 del rinnovo) si procederà con la proroga del contratto (codice 1504) per avvertire il fisco che il contratto non è terminato dopo i primi 4 o 3 anni, ma sta proseguendo. Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, si comunicherà la proroga pagando l’imposta di registro come indicato sopra qualora non fosse in cedolare secca.
A Bologna, l’Agenzia Entrate indica di prorogare le locazioni concordate non 3+2+3+2+3+2, ma come segue: 3+2+2+2+2 e così via. 

 

Risoluzione anticipata del contratto

In caso l’inquilino decidesse di interrompere il contratto prima della scadenza naturale del contratto, cioè prima della fine dei 3 anni o della prosecuzione di altri 2 nel caso di un concordato, questi dovrà inviare disdetta con raccomandata A/R al locatore e indicare la data in cui riconsegnerà l’immobile. La proprietà dovrà ricordarsi, entro 30 giorni dalla data di fine locazione, di comunicare la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate nella data indicata dall’inquilino o in cui ha ricevuto le chiavi, versando l’imposta minima di €67,00 con F24 ELIDE (codice tributo 1503) e portando RLI e versamento personalmente allo sportello, se il contratto non è in cedolare secca.
Se il contratto è in cedolare, basterà compilare e presentare alle Entrate solo l’RLI.
 

Per sbrigare velocemente tutte le pratiche

Tutte le pratiche di cui sto scrivendo possono anche essere sbrigate in questo sito nell’apposita sezione NUOVA PRATICA, caricando qui sia i contratti che hai registrato manualmente allo sportello, che in via telematica, che contratti redatti dentro al sito e da registrare. Ogni pratica verrà portata a termine senza dover compilare moduli né, F24, nè dovere andare in banca o alle Entrate perché www.canoneconcordatonline.it è un intermediario abilitato sia a effettuare pratiche che a versare e registrare per tuo conto.
 

Passaggio in/da cedolare

Qualora il locatore subisca variazioni dei redditi per cui la cedolare secca diventa più conveniente, o viceversa, questi dovrà inviare una raccomandata A/R all’inquilino avvertendolo dell’intenzione di mutare il regime fiscale a partire dalla scadenza annuale del contratto, e comunicare, entro 30 giorni dalla data di decorrenza contrattuale, la variazione anche all’Agenzia delle Entrate, con pratica telematica o andando direttamente allo sportello di persona con il modulo RLI, senza pagamento di imposte se passa in cedolare, con pagamento di imposta su F24 ELIDE o versamento telematico se, viceversa, passa dal regime di cedolare a tassazione ordinaria.
 

Cessione del contratto

Se il contratto lo prevede, l’inquilino può uscire dal contratto cedendo il contratto a terzi, come accade spesso quando si affitta a studenti, perché questi hanno spesso una durata dei corsi diseguale e cambiano spesso. In questo caso, per effettuare la pratica telematica o allo sportello, dovranno essere indicati uno o più cedenti che escono dal contratto e uno o più cessionari che vi entrano, la data di decorrenza della cessione e versare l’imposta fissa €67,00 con F24 ELIDE (codice tributo 1502). L’imposta va versata anche se il contratto è in cedolare secca.
Se il vostro caso è un po’ diverso, cioè ad es: c’è solo una persona che esce dal contratto o che entra, cioè in entrambi i casi non c’è cessione ad alcuno, allora dovrete andare allo sportello dell’AdE e registrare una scrittura privata per la modifica contrattuale con pagamento di €67,00 su F24 ordinario (codice tributo 1550) e una marca da bollo ogni 100 righe su ogni copia della scrittura che porterete a registrare.

Subentro

Sembra un po’ la stessa cosa della cessione, ma non lo è. Infatti, questa pratica telematica si effettua sul locatore in caso di passaggio agli eredi, oppure in caso di trasferimento immobiliare (ad.es. acquisto di un immobile già locato, per cui il contratto già esistente viene trasferito all’acquirente) e la pratica non prevede imposte. Deve essere registrata entro 30 giorni dal decesso o dal trasferimento immobiliare, per poter decidere se aderire o meno alla cedolare secca. Diversamente, si proseguirà col regime in essere e la cedolare potrà essere scelta con le modalità descritte sopra solo entro 30 giorni dalla scadenza annuale del contratto.
 

Rinegoziazione del canone

Per rinegoziazione si intende la riduzione del canone. La pratica può essere effettuata in modo temporaneo, cioè per pochi mesi, oppure in modo permanente, fino a fine scadenza contrattuale e non prevede imposte, ma solo la comunicazione telematica o con RLI allo sportello.
 

Per risparmiare tempo

Se vuoi evitare file, errori, o semplicemente non hai tempo di presentare queste pratiche di persona, allo sportello delle Entrate, o di individuare qualcuno che lo faccia per te, puoi richiedere tutte le pratiche che ho descritto su questo sito, alla sezione NUOVA PRATICA, a costi davvero contenuti.
 

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