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l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 22 Marzo 2023
Modificato il 03 Giugno 2024

Le persone che affittano i propri immobili hanno spesso una discreta esperienza su come gestire il lato amministrativo della locazione e sono piuttosto competenti su cosa fare all’approssimarsi delle scadenze.

Le persone che affittano i propri immobili hanno spesso una discreta esperienza su come gestire il lato amministrativo della locazione e sono piuttosto competenti su cosa fare all’approssimarsi delle scadenze. Essendo un agente immobiliare che lavora sia online che dal vivo e gestendo un ufficio su strada che riceve tanta gente, mi sento però porre anche dai proprietari più scafati le domande più variegate, che coinvolgono non solo la sfera più prettamente amministrativa delle pratiche, ma lambiscono anche altri aspetti, da quelli fiscali, a quelli legali e condominiali.
 

Registrazione contratto locazione cedolare secca : tutti i vantaggi del rivolgersi a un'agenzia

Proprio perchè redigere e registrare un contratto di locazione comporta a volte risvolti che la stragrande maggioranza dei  locatori non conosce, è bene rivolgersi a un’agenzia specializzata in affitti, che ha un’ampia casistica pregressa. 
Uno degli argomenti ancora non ben chiaro e sul quale ci vengono spesso richiesti approfondimenti è la cedolare secca, che non è come molti pensano una tipologia di contratto, bensì un’opzione fiscale con aliquota fissa che assorbe sia le addizionali IRPEF locali che le spese di registrazione, e che si applica ai contratti di locazione. Esercitare l’opzione cedolare secca, previsto solo sugli immobili di tipo residenziale e tra contraenti privati, implica l’azzeramento delle spese registrazione contratto locazione cedolare secca e può risultare in alcuni casi estremamente conveniente.
Senza dubbio un’agenzia immobiliare con un minimo di esperienza è in grado di indicare sia se conviene aderirvi (almeno in linea di massima), come applicarla, e come gestirla nel tempo.
 
 

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Registrare contratto locazione cedolare secca: supporto compilazione e verifica contratto

La scelta di registrare contratto locazione cedolare secca comporta che il contratto debba essere compilato prevedendo un’apposita clausola che contenga il riferimento all’art. 3 del Decreto 23/2011 in cui si dichiara che il locatore aderirà alla cedolare secca, rinunciando pertanto all’applicazione dell’ISTAT fino a nuova comunicazione all’inquilino.
Una cosa che spesso i locatori non sanno, è che l’adesione non è irrevocabile, pertanto la modifica contratto di locazione già registrato con cedolare secca è una scelta effettuabile annualmente. Per l’adesione, è d’obbligo inviare all’inquilino, prima della scadenza annuale, una raccomandata A/R per comunicargli la variazione di regime fiscale; per la revoca, invece, basta una semplice comunicazione scritta, anche semplicemente via email. In questo caso, si tornerà a versare annualmente anche l’imposta di registro e, l’anno successivo alla revoca, anche ad applicare l’ISTAT fino a un massimo del 100% della variazione.
 

Registrazione contratto: assistenza nella gestione delle pratiche fiscali

Un’altra questione che a volte non è del tutto chiara ai proprietari, è che con la registrazione contratto di locazione cedolare secca esistono due aliquote fisse diverse a seconda della tipologia di contratto. Se infatti viene stipulato un contratto a canone concordato, l’imposta sostitutiva è del 10% sull’ammontare totale annuo, mentre sui contratti liberi è del 21%.
Ma come scegliere se stipulare un libero o un concordato? E come scegliere tra regime IRPEF ordinario o cedolare secca? Le agenzie, che stipulano sia contratti liberi che contratti concordati, sanno che è importante chiedere al locatore in che aliquota IRPEF ricade e se ha detrazioni di cui usufruire, perchè, in genere, chi ha redditi alti ha un maggior interesse a stipulare dei concordati con cedolare al 10%, mentre per chi ha redditi bassi le opzioni IRPEF ordinaria/cedolare non presentano differenze rilevanti. 
Tuttavia, l’ultima parola meglio sempre darla al proprio consulente fiscale, che conosce la situazione complessiva del proprio cliente ed è dunque il professionista che più di chiunque altro può esprimere un parere corretto in merito.
 

Tardiva registrazione contratto di locazione cedolare secca: cosa succede

Come si gestisce laffitto con cedolare secca, cosa succede ad esempio qualora ci si dimentichi qualche scadenza? Qual è la sanzione tardiva registrazione contratto locazione cedolare secca? 
Se dimentichiamo di registrare il contratto o  per qualche motivo non possiamo ottemperare nei termini dei 30 giorni standard, esiste il ravvedimento operoso che permette di ridurre sanzioni e interessi di mora da calcolare sull’imposta di registro eventualmente dovuta in regime ordinario, come segue:
Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, cioè 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di € 20,00 (1/10 della sanzione minima di € 200,00);
Entro 90 giorni di ritardo:  sanzione del 13,33%, cioè 1/9 del 120%;
Entro 1 anno di ritardo:  sanzione del 15%, cioè 1/8 del 120%;
Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: sanzione del 17,14%, cioè 1/7 del 120%;
Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, cioè 1/6 del 120%;
In caso di notifica dell’accertamento di tardiva registrazione contratto di locazione cedolare secca da parte delle Entrate, invece, se il ritardo rientra nei 30 giorni la sanzione va dal 60% al 120% dell’imposta annuale dovuta, se superiore ai 30 giorni va dal 120% al 240%, sempre con importo minimo della sanzione di € 20,00.
Se la dimenticanza riguarda la proroga contratti locazione cedolare secca, a differenza della registrazione tardiva contratto locazione cedolare secca non incorriamo in sanzioni, ma ricordiamoci che l’AdE deve comunque sapere che il vostro contratto di locazione sta andando avanti, quindi, anche se in ritardo, bisogna preoccuparsi di comunicarla.
 

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.