Posso aprire un B&B senza chiedere permesso al condominio?

Il caso

Il Tribunale di Milano, pur riconoscendo l’attività di B&B tra quelle vietate dal Regolamento, ha dato ragione al proprietario del B&B. Come mai?
Il Giudice di I° grado ha sostenuto che non essendo il Regolamento trascritto nei Registri Immobiliari, non era opponibile in quanto l’acquirente, durante il rogito, non aveva specificatamente dichiarato che approvava in particolare quelle norme di divieto specifiche, pur avendo approvato il Regolamento in modo generico.
Successivamente, in Appello, il Giudice ha aggiunto che l'immobile era sì risultato adibito a locazione per periodi brevi o brevissimi, ma i proprietari del B&B si impegnavano a consegnare l'appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, senza fornire il cambio, o il servizio di pulizie intermedie o, la somministrazione di cibo e bevande.
Non essendoci pertanto una vera attività alberghiera svolta nell'immobile, né una locazione di singole stanze che avrebbe ricondotto l’attività a quella di affittacamere vietata dal Regolamento, ed essendo le locazioni stipulate dai condòmini inquadrabili come locazioni brevi per finalità turistiche già escluse dalla Regione Lombardia dalle attività alberghiere, la Corte ha rigettato le richieste dei Condomini, aggiungendo anche che la 'molestia' arrecata agli altri condòmini è paragonabile a quella di una regolare locazione di lunga durata dell'immobile, anzi, essa è addirittura minore, dato che si tratta di locazione 'breve' e non di durata ordinaria, a persone che per la maggior parte della giornata non permangono nell'immobile.
Nella sentenza dell'08 settembre 2021, n. 24188 si specifica quanto segue: «Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte (come nella specie in forza del dedotto art. 4-bis del regolamento del Condominio (OMISSIS)) a vietare lo svolgimento di determinate attività (nella specie, di osteria, sale da gioco, sale da ballo, locali di ritrovo notturno) o a stabilire un orario di chiusura (non oltre le ore 22), e perciò tali da dettare criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall'art. 844 c.c., al fine di non turbare la tranquillità degli altri partecipanti, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione.
Di conseguenza, i divieti che limitano il godimento di una proprietà esclusiva, per avere validità, assumendo i caratteri della servitù reciproca ed atipica, devono essere trascritti, non come documento unico ma esclusivamente le clausole limitative nella nota di Trascrizione, sezione D, accanto all’atto di acquisto dell’immobile; se non vengono trascritti, gli acquirenti successivi al primo, nell'atto di acquisto, devono dichiarare di conoscere tali divieti e impegnarsi a rispettarli specificatamente. La generica approvazione e accettazione del Regolamento nel suo insieme non è opponibile.
Pertanto, scrivere nel Regolamento «Sono vietate le attività alberghiere», non basta. Bisogna elencare esattamente quali singole attività vengono vietate e cosa esattamente si vuole evitare (ad esempio, «Sono vietate le attività ricettive quali bed&breakfast e affittacamere, al fine di …», ma poi il Giudice deve ritenere meritevole di tutela il danno che si intende evitare e non lo inquadri, invece, come eccessivamente limitativo della proprietà).