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La cedolare secca è un’opzione fiscale forfettaria applicabile sulle locazioni abitative con due aliquote. La prima è del 10% applicabile ai contratti concordati, la seconda è del 21% applicabile ai canoni liberi. Vediamo quindi nel dettaglio cos’è e come si esercita.

Opzione cedolare secca: cos’è e cosa prevede

L’opzione cedolare secca consente di accedere, nell’ambito delle locazioni, a un’imposizione fiscale di tipo forfettaria applicabile ai soli redditi da locazione residenziale. L’opzione cedolare secca in contratto è esercitabile in alternativa al regime IRPEF ordinario. Comporta la rinuncia alla facoltà di applicare, per tutta la durata dell’opzione, l’aumento ISTAT sul canone di locazione, anche se presente la clausola in contratto. Tale adesione implica anche l’assorbimento di:
- imposte di registro
- bollo
- addizionali locali.

La cedolare secca opzione è diventata norma nel 2011. Da quel momento in poi è facoltà del locatore scegliere se aderirvi o meno. E’ applicabile a tutti i contratti abitativi registrati (contratto a canone concordato, libero, breve o di sublocazione).

La durata dell’opzione è annuale  e deve essere riconfermata solo alla proroga del contratto. Le eccezioni sussistono solo nel caso di variazioni nella propria situazione fiscale o nei propri introiti, quali, ad esempio, il diritto a nuove detrazioni in caso di ristrutturazione, o la perdita di redditi da lavoro.

Passaggio a cedolare secca contratto in essere: modello RLI

Qualora su un contratto in essere il locatore decidesse il passaggio cedolare secca, oltre ad avvisare preventivamente l’inquilino con raccomandata A/R deve comunicare, entro 30 giorni dalla data di decorrenza contrattuale, la variazione anche all’Agenzia delle Entrate. La comunicazione deve avvenire con pratica telematica, o andando di persona direttamente allo sportello con il modulo RLI. Non è necessario il pagamento d'imposte. Viceversa, il passaggio dal regime di cedolare a tassazione ordinaria, richiede il versamento delle imposte se il pagamento avviene su F24 ELIDE o con versamento telematico.

In caso abbiate richiesto una rinegoziazione del canone di locazione, il passaggio affitto a cedolare secca può essere effettuato indipendente dalle variazioni avvenute sul canone. L’importo tassato con aliquota secca è il nuovo imponibile annuale che avrete dichiarato all’AdE.

Passaggio a cedolare secca: comunicazione all’inquilino

L’obbligo di comunicazione opzione cedolare secca si ha solo con il passaggio alla cedolare secca del locatore in un momento successivo rispetto alla registrazione. Nelle annualità successive alla registrazione il locatore può mutare regime aderendo o revocando l’opzione. È sufficiente inviare raccomandata passaggio cedolare secca sia all’inquilino che all’Agenzia delle Entrate.

Il passaggio a cedolare secca contratto in essere può essere comunicato in due distinte tempistiche. La prima è entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro alla registrazione contratto di affitto. Durante le annualità successive, invece, la comunicazione deve essere data entro 30 giorni dalla decorrenza contrattuale e senza spese. In questo caso è necessario solo effettuare la comunicazione di passaggio a cedolare secca all’Agenzia delle Entrate.

Se l’opzione non è esercitata sin dall’inizio della locazione, si versano le imposte ordinarie per la prima annualità entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (non di decorrenza). L’adesione alla cedolare secca deve essere riconfermata in sede di proroga. Questo significa entro i 30 giorni successivi al termine naturale del contratto. In caso di risoluzione del contratto, se tutti i locatori hanno esercitato l’opzione cedolare secca nel contratto, l’imposta di registro non è dovuta.

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