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Creato il 02 Febbraio 2022
Modificato il 10 Settembre 2024

In un territorio bollente in estate come quello del bolognese, la presenza dell’impianto di condizionamento sta diventando una discriminante. Quando affitto immobili privi di impianto di raffrescamento estivo, mi capita a volte che sia il conduttore a decidere di installare tale impianto, a proprie spese, previo ottenimento del consenso del locatore.

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Casistica nelle locazioni

Di solito, in questi casi, al termine della locazione, vista l’entità della spesa sostenuta, succede che l’inquilino:

- cerchi un accordo economico col proprietario per la ritenzione dell’impianto e il suo acquisto a un prezzo ragionevole;
- smonti l’impianto perché il proprietario non ha interesse a ritenerlo.

In questo secondo caso, però, può capitare che i lavori fatti per l’installazione siano stati tali da rendere complicato e oneroso il ripristino della situazione precedente, per cui, in tali situazione, cosa fare?
 

Miglioria o addizione?

Innanzitutto, per trovare una soluzione bisogna capire se l’installazione dell’impianto di condizionamento è un’addizione o una miglioria. Che differenza c’è tra queste?

Come definito dall’art. 1593 cc, l’addizione è qualcosa che si può eliminare a fine locazione senza danni permanenti alla cosa locata, né conseguenze sul suo funzionamento, perché è perfettamente separabile da ciò a cui era stata aggiunta (si pensi ad esempio a una serie di mensole fissate alle pareti facendo buchi e inserendo viti: a fine locazione si possono eliminare stuccando il muro, imbiancandolo e tornando così allo stato in cui era stato consegnato all’inquilino o ritenerle, dietro accordo economico tra le parti);
la miglioria, al contrario, è ciò che non si può asportare senza creare nocumento all’immobile, e va compensata dal locatore a fine locazione.
 

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I diritti delle parti

C’è da chiarire che addizioni e migliorie non sono un diritto del conduttore, bensì solo una facoltà che l’inquilino ha di effettuare delle modifiche, che comunque andrebbero sempre comunicate al locatore per iscritto, evidenziando anche la possibilità che i cambiamenti potrebbero avere come conseguenza l’impossibilità del ripristino allo stato originale. Infatti, per poter chiedere un compenso a una miglioria (cioè una modifica non removibile senza creare danni), ha rilevanza il fatto che sia stato richiesto il consenso del locatore prima di affrontare gli interventi, in quanto questi ha il diritto di opporsi.
 

Impianto di condizionamento dell'inquilino

Alla luce di queste premesse, l’impianto di condizionamento si può considerare un’addizione per la quale, a fine locazione, il proprietario ha diritto di chiedere all’inquilino la rimozione a cura e spesa dell’inquilino stesso, in quanto non può essere obbligato a ritenere le addizioni. Se invece decidesse di acquisire tale impianto, o questo non si potesse disinstallare senza causare danni all’immobile, il conduttore avrebbe diritto a un compenso.
 

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.