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Creato il 23 Novembre 2021
Modificato il 10 Settembre 2024

Cos’è l’HOMESTAGING - Letteralmente tradotto, significa "allestire la casa come fosse una scena teatrale", "mettere in scena", e generalmente si attua per accelerare la vendita o l’affitto di un immobile sul mercato.

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Perche’ si fa l’homestaging?

Il compito principale della "messa in scena" è quello di rendere l’ambiente il più neutro possibile e renderlo appetibile a tutte le tipologie di potenziali acquirenti, tenendo ben presente il target di clientela a cui ci stiamo rivolgendo. Generalmente, nella mia attività di agente immobiliare, suggerisco l’homestaging quando la vendita o l'affitto di un immobile non decollano. Se il prezzo risulta un pò alto (non mi sto riferendo a immobili completamente fuori mercato, ovviamente); se mi accorgo che i clienti fanno fatica a immaginarsi quella casa arredata perché ci sono elementi strutturali un po’ particolari che creano dubbi sul loro utilizzo; se l’immobile è da ristrutturare ed è meglio deviare l’attenzione del potenziale acquirente, mostrando come potrebbe diventare l’immobile solo valorizzandolo con gli arredi o finte divisioni; se voglio farli focalizzare sui punti di forza dell’immobile e nascondere quelli di debolezza, allora la “messa in scena” può essere la soluzione giusta a cui affidarsi per cercare di attrarre più visitatori sul posto, presentandone anche aspetti che in precedenza non avevano riscosso successo, e aumentando così le probabilità di vendita/locazione.

Costi dell’homestaging

I costi di un allestimento variano a seconda che l’immobile sia abitato, vuoto, da ristrutturare, e quindi con qualche piccolo intervento da fare. Generalmente, l’homestager professionista viene a fare un sopralluogo a cui poi seguità un preventivo per le eventuali piccole riparazioni, la tinteggiatura di una, alcune o tutte le pareti, la pulizia dei locali, la decorazione dell’immobile con tende, qualche tappeto, soprammobili, fiori, piccoli arredi, e il servizio fotografico finale da utilizzare sui portali immobiliari, per cui bisogna considerare un investimento da almeno 15 - 25 euro/mq (solo per dare un ordine di grandezza, perché dipende dai casi specifici).

Il fai da te

Mi rendo conto che a volte, vendere un immobile comporti una serie di spese preventive che spesso sconfortano il venditore. Spera solo di vendere per incassare, e invece deve incaricare un tecnico per la Relazione Tecnica Integrata, spesso gli toccano pratiche che non pensava di dover presentare, richiedere l’APE, svuotare l'immobile, ritinteggiarlo e ripulirlo…e anche aggiungerci un intervento di homestaging?
Per evitare di aggravare il bilancio di spesa, una volta deciso di mettere in vendita l’immobile, si può migliorare l’aspetto dell’immobile anche rinunciando alle abilità di un bravo homestager e cercando di fare del proprio meglio seguendo i consigli seguenti, a cominciare dall’arrivo in casa.

L’ingresso

Sembra che ci vogliano 2 minuti per indurre le persone a reagire in modo emozionale e immediato appena entrano in una casa.
Per questo, il primo impatto è fondamentale e deve ben disporre il cliente alla scoperta di tutto l'immobile. L'obiettivo è creare un ambiente accogliente e perfettamente pulito e luminoso. Un’idea semplice come quella di accogliere il visitatore con un vaso di fiori freschi potrebbe aiutarci a dare l’idea di una casa accogliente.
Disponete gli arredi della zona ingresso in modo che non diano l’impressione di confusione o di uno spazio ridotto: meglio qualche arredo in meno che ritrovarsi immediatamente in un ambiente soffocante.

La cucina

Fondamentale per la buona riuscita di una visita è dedicarsi alla pulizia delle superfici e dei lampadari e a piccoli accorgimenti come:
- Rimuovere la tovaglia dalla tavola (a meno che non sia decorativa);
- Lasciare a disposizione solo le sedie necessarie alle dimensioni nostro tavolo, riponendo le altre in garage o cantina;
- Aggiungere sul tavolo o come soprammobile un cesto di frutta fresca;
- Mantenere il lavandino sempre vuoto e ben pulito;
- Non lasciare in vista bottiglie e confezioni chiuse/aperte di cibi vari;
- Rimuovere magneti, foto e disegni dalla porta del frigo ed eliminare tutti gli oggetti/accessori non indispensabili in cucina;
- Accendere le luci ed aprire le tende avendo cura di allestire fonti d'illuminazione supplementare in presenza di zone buie.

Il soggiorno

Questa parte della casa è il cuore della zona giorno e in quanto tale deve risultare particolarmente accogliente. Pertanto vi consiglio di:
- Pulire le mensole e le scaffalature selezionado i soprammobili da lasciare in vista;
- Rimuovere foto e ritratti di famiglia, trofei e ricordi personali;
- Disporre i mobili in modo da rendere l'ambiente più spazioso e mettere in evidenza le caratteristiche migliori della stanza;
- Utilizzare lampade per illuminare gli angoli più bui della stanza;
- Lasciare la prossimità delle finestre libera da mobili ed altri impedimenti al fine di consentire la migliore illuminazione naturale.

La camera da letto

In camera, per non mettere a disagio il visitatore che spesso sente di "violare", entrando, la vostra privacy e intimità: 
- Rifate sempre il letto e utilizzate un copriletto che trasmetta calore e comfort;
- Rimuovete tutti gli oggetti personali;
- Ripulite completamente il comodino ad eccezione di una piccola lampada ed un libro;
- Mantenete gli armadi chiusi e ordinati al loro interno, soprattutto se vendete anche gli arredi presenti;
- Mettete in ordine i giocattoli nella camera dei ragazzi;
- Eliminate gli arredi non strettamente necessari per creare più spazio.

Il bagno

Il bagno deve risultare pulito, ordinato e profumato, pertanto:

- Privilegiate il sapone liquido alle classiche saponette;
- Limitate al minimo il numero di prodotti da bagno e toeletta in vista, tipo il bagno schiuma;
- Tenete il coperchio del wc sempre abbassato;
- Sistemate in posizioni strategiche delle candele per rendere l'atmosfera più soffusa e profumare l'ambiente;
- Coordinate gli asciugamani con al massimo 2 colori intonati alle piastrelle.

Balconi e terrazzi

Se il vostro è un terrazzo abitabile:
- Scegliete mobili che si adattano alle forme del balcone, come un tavolo ad angolo;
- Utilizzate elementi d'arredo tipici da interno, ma durevoli all'esterno come particolari tappeti e cuscini;
Se disponete di un balcone:
- Disponete opportunamente piante da vaso e fiori, soprattutto se il balcone ha una vista con poco verde.

Cortili, giardini e altri spazi esterni

Se avete la fortuna di avere un bel giardino, una piccola area verde, o anche solo una corte esterna cementata:
- Curate il prato, le aiuole, le fioriere;
- Effettuate piccoli ritocchi di vernice sugli elementi che ne hanno bisogno;
- Lavate tutte le finestre;
- Tenete il vialetto d'ingresso spazzato e pulito e possibilmente sgombro da veicoli;
- Tenete gli apparati di illuminazione puliti e in buono stato;
- Mantenete il tappeto di benvenuto pulito e in buone condizioni;
- Lucidate tutte le parti metalliche quali maniglie, serrature e battenti;
- Utilizzate grandi vasi pieni di fiori o piante sempreverdi per accogliere i visitatori.

In sintesi

- E’ fondamentale fare in modo che il potenziale acquirente si senta subito “a casa sua”.
Rimuovete perciò ogni personalizzazione dell'ambiente comprese foto di famiglia, diplomi, simboli religiosi e tutto ciò che potrebbe turbare il visitatore;
- Mettete in ordine tutta la casa, compresi armadi e garage, mettendo da parte tutto il superfluo;
- Cercate di sfruttare l’illuminazione naturale in maniera tale che gli ambienti ricevano tanta luce naturale esterna (usate tende chiare e non troppo spesse). Negli ambienti in cui vi sono spazi d’ombra, ricorrete a specchi o all’illuminazione artificiale;
- Tinteggiate le pareti con colori neutri chiari che tendono a far sembrare gli spazi più luminosi e grandi. Il bianco è spesso la soluzione migliore: riflettendo la luce, creerà l'illusione di uno spazio più ampio;
- Lucidate con cura tutte le superfici metalliche e i piani di lavoro della cucina, che deve sempre essere in ordine e pulita;
- Investite sui profumi: non utilizzate prodotti aggressivi, che possano irritare la sensibilità olfattiva di chi viene a visitare la casa. Meglio puntare su fiori e deodoranti naturali delicati;
- Create un clima confortevole: fate in modo che nel momento in cui il potenziale acquirente verrà a visitare casa vostra non vi sia né troppo caldo né troppo freddo, aiutandovi con l’areazione dei locali o con il condizionatore / riscaldamento;
- Abbiate cura di eliminare le piastrelle usurate sostituendole o, eventualmente, rivestendole con appositi pannelli ultrasottili e bonificate le aree con infiltrazioni di umidità o dove l’intonaco è scrostato;
- Se non si ha intenzione di rinnovare dei pavimenti datati o con sbeccature, un nuovo tappeto può dare vita allo spazio, senza spendere troppo;
- Nascondete i giocattoli dei bambini, le ciotole del cibo degli animali domestici, le casse d'acqua in vista e simili. Evitate di lasciare che gli animali domestici girino per casa durante le visite.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.