Le novità 2026 sulle donazioni

La situazione prima della riforma sulle donazioni

Finalmente, per la gioia di noi agenti immobiliari e dei notai, è arrivata la risoluzione del problema della "difficile vendibilità" degli immobili donati.

I pericoli principali che correvano l'acquirente e le banche prima delle novità del 2026 erano il rischio di perdere la casa con l’azione di restituzione (artt. 561 e 563 cc), per cui se alla morte di una persona che aveva donato un immobile a un figlio o a chiunque altro si scopriva che quella donazione aveva leso la "quota di legittima" di altri eredi (coniuge o altri figli), questi ultimi potevano agire in giudizio e chiederne la restituzione, anche se nel frattempo l'immobile era stato venduto a un terzo. Nei fatti, se acquistavi una casa da una persona che l'aveva ricevuta in dono, e dieci anni dopo moriva il donante originale, i suoi eredi potevano bussare alla tua porta e pretendere la restituzione dell'immobile "libero da pesi e ipoteche".

Di conseguenza, le banche consideravano la donazione un vizio del titolo di proprietà, e nessuna banca concedeva mutui per l'acquisto di immobili di provenienza donativa, a meno che i rischi fossero davvero bassi.

Il venditore si trovava pertanto con un bene pressochè invendibile per molti anni, con una platea dei compratori limitata solo a chi poteva pagare in contanti (e che comunque spesso pretendeva sconti enormi per il rischio). Infatti, l’incertezza causata dalla donazione si protraeva per anni: fino a 20 anni dalla trascrizione della donazione o fino a 10 anni dalla morte del donante (se avvenuta prima dei 20 anni dalla donazione). In molti casi, la commerciabilità di un immobile restava compromessa per 30 o 40 anni dalla data dell'atto di donazione.

Prima della riforma, si cercava di tamponare il problema stipulando polizze assicurative per coprire il rischio che un erede chiedesse la restituzione, ma queste, in alcuni casi estremamente costose, non davano mai certezze assolute e non erano sempre accettate dalle banche, oppure gli eredi rinunciavano dal notaio all'azione di opposizione, ma poi la legge vietava di rinunciare all'azione di riduzione finché il donante era ancora in vita. Quindi, la protezione non era mai totale.

La svolta sulle Donazioni (Legge 182/2025)

Dal 2026, finalmente, se un erede viene danneggiato da una donazione in cui ritiene di non essere stato ricompreso, può rivalersi economicamente contro chi ha ricevuto il regalo, mantenendo solo un diritto di credito su chi ha ricevuto il bene in donazione, ma non può più toccare la casa se questa è stata venduta a un terzo. L’abolizione dell'azione di restituzione ha pertanto rimosso il "bollino rosso" dagli immobili donati, rendendoli sicuri e mutuabili esattamente come tutti gli altri.

Secondo il regime transitorio, per le donazioni effettuate prima del 18 dicembre 2025, gli eredi posso agire fino al 18 giugno 2026 secondo le vecchie regole. Oltre questa data, il nuovo regime di tutela per gli acquirenti diventa pienamente operativo. Fine anche del "Coacervo": dal 1° gennaio 2026, donazioni ed eredità sono considerate masse distinte. Questo significa che le franchigie (es. il milione di euro per figli e coniugi) sono separate e non si sommano più, facilitando enormemente la pianificazione successoria.