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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 10 Giugno 2022
Modificato il 13 Ottobre 2023

Molti di voi, quando eseguono il calcolo concordato per Bologna e gli altri 54 Comuni della Provincia (Alto Reno Terme, Anzola dell'Emilia, Argelato, Baricella, Bentivoglio, Bologna, Borgo Tossignano, Budrio, Calderara di Reno, Camugnano, Casalecchio di Reno, Casalfiumanese, Castel Guelfo di Bologna, Castel Maggiore, Castel San Pietro Terme, Castel d'Aiano, Castel del Rio, Castel di Casio, Castello d'Argile, Castenaso, Castiglione dei Pepoli, Crevalcore, Dozza, Fontanelice, Gaggio Montano, Galliera, Granarolo dell'Emilia, Grizzana Morandi, Imola, Lizzano in Belvedere, Loiano, Malalbergo, Marzabotto, Medicina, Minerbio, Molinella, Monghidoro, Monte San Pietro, Monterenzio, Monzuno, Mordano, Ozzano dell'Emilia, Pianoro, Pieve di Cento, Sala Bolognese, San Benedetto Val di Sambro, San Giorgio di Piano, San Giovanni in Persiceto, San Lazzaro di Savena, San Pietro in Casale, Sant'Agata Bolognese, Sasso Marconi, Valsamoggia, Vergato, Zola Predosa) nella homepage di questo sito, mi fanno domande più dettagliate sui parametri da considerare per il calcolo. Siccome sono le stesse domande che facevo io stessa alle Associazioni quando ero agli inizi, in quanto alcuni punti dell’Accordo non mi erano del tutto evidenti, cercherò qui di seguito di aiutarvi a inserire parametri ed elementi vari in modo chiaro e del tutto sicuro, così i più volenterosi potranno sbizzarrirsi a calcolare il canone concordato relativo al proprio immobile facendo tutte le prove che servono a individuare la situazione che meglio si confa alle proprie esigenze (3+2, 6+2, più meno arredato, etc). Alcuni chiarimenti li trovate nella “i” accanto ai campi da inserire, che ho inserito come note, ma siccome nelle note, per motivi di spazio, non potevo dilungarmi troppo, ho deciso di aggiungere questo articolo per entrare nei particolari, seguendo l’ordine dei campi che trovate nella homepage per il calcolo.

Ubicazione dell’immobile

Se andate nella homepage di questo sito, in questo campo potete scrivere quello che pare a voi per ritrovare in seguito, con facilità, il calcolo online che vi interessa.
Se di immobili ne avete diversi, vi consiglio di scrivere indirizzo e subalterno (vedi dati catastali nella visura catastale o nella certificazione energetica), o indirizzo e cognome dell’inquilino;
Se i dati catastali non li avete o non sapete dove recuperarli, cercateli con SPID sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per averli serve solo il vostro codice fiscale;
Userete poi il menù a tendina nel campo "Comune", per individuare appunto il Comune che vi cercate all’interno della Provincia di Bologna;

Zona

Nell’Accordo 2022, il ritaglio delle zone A, B, DI PREGIO, sono state aggiornate e ritagliate in modo diverso rispetto all’accordo precedente, ma niente paura: nella nota accanto al campo ZONA, contrassegnata nel sito sempre con “i”, vi abbiamo inserito un link in cui, scrivendo l’indirizzo di casa vostra, e seguendo la legenda colorata, potete controllare dove si colloca il vostro immobile con esattezza.
Se avete già stipulato dei concordati in passato, ricontrollate con attenzione questo parametro, perché indicare una zona errata comporta l’ottenimento di risultati errati a causa dei quali le Associazioni non rilasciano la conformità e diventa poi anche spiacevole correggere tutti gli accordi contrattuali già eventualmente presi con l’inquilino.

Elementi

Veniamo adesso alle caratteristiche del vostro immobile, quelle in parte invariabili e in parte variabili, sui cui potete intervenire apportando alcune migliorie (se ne vale la pena, ovviamente):
CATEGORIA CATASTALE – è la tipologia in cui viene inquadrato in catasto il vostro immobile, per cui se è un abitativo si troverà nella categoria A.
Attenzione però perché a Bologna alcune categorie abitative catastali sono escluse come parametro dal nostro conteggio, ad es. se possedete un A/4 (abitazioni popolari) potete stipulare un contratto di tipo concordato, ma non lo potete conteggiare come elemento che caratterizza l’immobile.
AUTORIMESSA SINGOLA – se con l’abitazione affittate anche un box o garage esclusivo e chiuso appartenente alla categoria C/6,  va indicato sia come elemento presente, che come metratura aggiuntiva. La metratura da indicare è quella indicata in visura.
POSTO AUTO ESCLUSIVO – se oltre all’abitazione locate anche un posto auto scoperto o coperto (non chiuso da muri perimetrali), categoria catastale C/6 o C/7, anche questo verrà doppiamente conteggiato (come elemento e come metratura). Definiremo nel paragrafo dedicato alle metrature come devono essere calcolate col nuovo Accordo 2022.
PIANO – il parametro si applica su immobili dotati di ascensore (e solo dove, in caso di installazione successiva, l’ascensore sia fruibile e dotato di chiave a disposizione dell’inquilino) oppure, ove non presente, con accesso all’immobile fino al secondo piano. Il parametro viene riconosciuto al piano seminterrato solo se dotato di giardino esclusivo e collegato direttamente (ad esempio nelle aree in pendenza).
RISCALDAMENTO – potete contrassegnare il parametro se il riscaldamento a gas è autonomo, o centralizzato con contacalorie, o a pavimento, a parete. Se avete ancora vecchie stufe a gas/kerosene o avete solo degli inverter (impianto di condizionamento in pompa di calore che producono caldo/freddo), non hanno validità
INFISSI – il parametro è riferito sia alla sicurezza che al risparmio energetico, pertanto si può includere solo se avete:
- doppi vetri sull’80% delle finestre + portone blindato oppure
- doppi vetri sull’80% delle finestre + cancelletto al portone di ingresso oppure
- doppi vetri sull’80% delle finestre + impianto di allarme
CONDIZIONAMENTO – questo flag si può spuntare solo con impianti di raffrescamento a soffitto o con split funzionanti. Se avete condizionatori portatili non è valido.
AREA VERDE CONDOMINIALE – deve esistere almeno un giardino con manto erboso per gran parte dell’area, fruibile dal conduttore e dotato di alberi, fiori o siepi. Se avete solo un’area condominiale asfaltata o, per esempio, solo una siepe perimetrale, non lo potete contrassegnare.
AREA VERDE ESCLUSIVA – parliamo solo di giardini o aree cortilive di proprietà esclusiva, anche se non direttamente collegati all’immobile, che, se superiori a 10 mq, vanno conteggiati anch’essi sia come elemento presente che come metratura, in percentuale (vedi paragrafo metratura).
DOPPIO SERVIZIO – attenzione che sia un bagno regolarmente risultante nella pianta catastale, altrimenti non lo potete contrassegnare, e che il secondo bagno includa WC e lavabo come requisiti minimi.
INTERVENTI DI MIGLIORAMENTO ENERGETICO – si intendono quegli interventi fatturati, certificati, che dimostrino il miglioramento di una o più classi energetiche dell’immobile rispetto alla situazione precedente. Vuol dire che dovete sia avere la certificazione energetica di partenza, che quella successiva ai lavori svolti, e che quest’ultima sia almeno in classe D.
CANTINA/SOFFITTA – con l’accordo del 2022 la cantina viene calcolata sia come elemento come parte della metratura. Deve essere accatastata insieme all’immobile, indicata in visura come -S1, generalmente, o con subalterno proprio, ed appartenere alla categoria catastale C/2. Per il calcolo della metratura si veda il paragrafo dedicato.
PARCHEGGIO – ci si riferisce con questo campo alla possibilità di parcheggio auto, non solo moto o bici. Se non avete un garage o un posto auto di proprietà esclusiva, ma un parcheggio condominiale in cui avete libero accesso con l’auto, trovando spazio, potete conteggiarlo.
BALCONE/TERRAZZA/ LASTRICO SOLARE – devono essere di pertinenza esclusiva, anche se con accesso non diretto all’immobile. Se il terrazzo ha dimensioni superiori ai 10 mq, la sua metratura si somma in percentuale a quella dell’abitazione, e va indicato l’elemento.
DATA DI COSTRUZIONE OPPURE RECUPERO EDILIZIO IMPORTANTE SUCCESSIVI AL 01/01/2010 – questo campo lo dovete contrassegnare solo se lo stabile è stato costruito successivamente a questa data o se lo stabile (tutta la casa o il condominio) è stato oggetto di profonda ristrutturazione interna ed esterna (ad esempio, è stato rifatto tetto, facciata, ascensore, scale, antisismica) e sono state chieste concessioni in Comune.

Metratura convenzionale

la novità per il calcolo concordato 2022 di Bologna è che adesso i vostri riferimenti non sono più le misure o la pianta catastale, ma la visura catastale, e più precisamente la metratura eccetto le aree scoperte. Solo ove la visura non sia ancora stata aggiornata coi dati di superficie potrete utilizzare la pianta più recente depositata in catasto o in Comune, misurandone l’area interna ed escludendo i muri esterni.
Per il calcolo concordato, bisogna tenere in considerazione l’esistenza della cantina (non importa che la diate in locazione o no): se esiste, alla metratura indicata in visura dovete togliere il 10%, se non esiste o ha un subalterno a parte togliete il 5%.
Alla metratura dell’alloggio così calcolata va poi aggiunta, ove presenti, quella del garage al 50%, quella del posto auto al 20%, quella dei giardini esclusivi o delle terrazze di dimensione superiore ai 10 mq, al 10%.

Maggiorazioni

Le maggiorazioni sono elementi in parte fissi, in parte variabili, sui quali il locatore può lievemente agire per fare oscillare il canone, e sono i seguenti:
ARREDI – – nel concordato di Bologna viene attribuita una maggiorazione percentuale agli arredi che va da 0 a 13%. Si può aggiungere il 15% se gli arredi sono stati acquistati entro i 2 anni precedenti, e solo con fattura che ne dimostri la data d’acquisto. Per convenzione si è deciso che se l’immobile da locare non ha la cucina completa di elettrodomestici di base (frigo, forno, fuochi), ma ad esempio ha le camere e il soggiorno completi, la percentuale da considerare è lo 0%, perché la cucina è senz’altro la parte di arredi più complicata da installare, e poi anche da smaltire o ricollocare in altro immobile. Pertanto, solo se è presente una parete cottura completa si può valutare un arredo minimo del 5%. Tenete anche presente che una parete cottura che rispetti lo standard minimo inserita in un monolocale può valere l’8% perché rappresenta nel complesso metà arredo, mentre se inserita in un contesto diverso, ad esempio un appartamento di 200 mq di 6 vani, dove di arredi ne servono molti di più, la si fa valere il 5%.
MAGGIOR DURATA – anche la durata è uno di quegli elementi che può creare differenze rilevanti, perché chi decide di dare maggior stabilità all’inquilino può ottenere fino al 12% in più. Infatti, se il contratto base è un 3+2, senza “premi” sulla durata, basta ad esempio stipulare un 4+2 per poter chiedere il 5% in più, o un 5+2 per avere il 8% o un 6+2 per arrivare al 12% in più.
DEPOSITO – se non chiedete alcun deposito o vi accontentate di una sola mensilità, potete incrementare il canone del 5%, mentre se chiedete 2/3 mesi o una fidejussione bancaria (consentita con importo massimo di 6 mesi, e a copertura non dei danni ma solo del pagamento del canone), non potete richiedere la maggiorazione.
PERIODO DI RECESSO – se vi fate bastare un preavviso di 3 invece che di 6 mesi, potete aggiungere al vostro canone ancora un 5%.
IMMOBILI DI PREGIO – se la casa che date in affitto rientra nelle seguenti categorie catastali (lo vedete nella visura catastale o sul sito delle Entrate): A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/7 (Abitazioni in villini), A/8 (Abitazioni in ville), A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), potete chiedere l’8% in più.
IMMOBILI NUOVI – se l’immobile che locate è di nuova realizzazione, e quindi in classe energetica A o B, potete aggiungere al canone un ulteriore 12%, se è in classi C o D, aggiungete al vostro canone un ulteriore 7%.

Se non hai troppo tempo ...

Se avete completato tutta la lista, siete pronti per il calcolo finale che dà come risultato il minimo e il massimo ottenibile sul vostro immobile, e siete nel posto giusto perché nella homepage di questo sito potete inserire i dati che abbiamo preso in esame in dettaglio finora e ottenere i risultati finali, minimo e massimo, facendo le varie prove con più arredi, durate diverse, meno depositi, etc., fino ad arrivare al canone concordato che fa al caso vostro. Il primo calcolo che fate è gratuito, i successivi 3 calcoli vi costano solo €12,00 e, se proseguite con la compilazione del contratto, i dati del vostro calcolo online vengono automaticamente inseriti nel form senza che dobbiate riscrivere tutto, così come anche nell’Attestazione di conformità. Per compilazione, attestazione e registrazione del vostro contratto concordato il costo è di soli €125,00 IVA inclusa.

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info@canoneconcordatonline.it

Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.