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Vorrei soffermarmi in questo articolo su una questione su cui molti clienti mi chiedono spesso chiarimenti, soprattutto in fase di acquisto o di locazione, e cioè cos'è l'abitabilità, a cosa serve, cosa succede se manca.

Differenza tra abitabilità ed agibilità

Fino al 2001, anno in cui è entrato in vigore il Testo Unico dell’Edilizia, il certificato di abitabilità ed il certificato di agibilità non erano sinonimi:

- l’abitabilità si riferiva ai requisiti richiesti in relazione alla destinazione d’uso dello stesso;
- l’agibilità si riferiva alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio.

Dall'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 i due termini si sovrappongono, e venditore è tenuto a procurarlo e consegnarlo all’acquirente necessariamente:
 
- per le nuove costruzioni edificate dopo il 30/06/2003;
- per gli edifici già esistenti che abbiano subito alcuni tipi di interventi edilizi.

Per le costruzioni già esistenti che non abbiano subito modifiche successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001 con abitabilità già rilasciata in base a previgenti normative, non c’è obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità all’acquirente.

La nuova Segnalazione Certificata di Agibilità

Attualmente l’agibilità non viene più attestata dal Comune, ma da professionista abilitato, che presenta tutti i documenti comprovanti il rispetto dei requisiti di sicurezza, salubrità e conformità. La segnalazione deve essere depositata all’ufficio tecnico comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori; se non vengono rispettati i termini, viene comminata una sanzione amministrativa che attualmente a Bologna è di Euro 516. Il Comune può sollecitare ulteriori documenti nei successivi 30 giorni, dopodiché vale il silenzio-assenso.

Tuttavia, il Comune potrebbe successivamente all’ottenimento del certificato di abitabilità farlo decadere, perché dichiara inagibile un edificio o parte di esso (ad es: per problemi statici) o successivamente al deposito di pratiche relative a modifiche che, pur regolari, non permettono più all’immobile di avere i requisiti vigenti per avere l’abitabilità.
 

Regolarità urbanistico-edilizia vs abitabilità/agibilità di un immobile

L’abitabilità/agibilità non ha a che vedere con la conformità urbanistico-edilizia di un immobile, ma con la cd. “abitabilità legale dell’immobile”.  Pertanto, anche se l’immobile è urbanisticamente regolare (cioè lo stato di fatto corrisponde a quanto depositato in Comune), potrebbe non esserci il certificato di agibilità.
Se ne deduce che l’abitabilità/agibilità non è correlata al titolo abilitativo depositato in Comune, per cui l’immobile può essere urbanisticamente conforme, ma non avere l’abitabilità, e viceversa.

Cosa è obbligatorio scrivere negli atti di compravendita

Ciò che deve essere menzionato nell’atto di compravendita, perchè non sia nullo, è il titolo abilitativo grazie al quale l’immobile è stato edificato ma, al contrario, il documento di abitabilità/agibilità relativo non è affatto obbligatorio che ci sia e/o che venga citato. Inoltre, la presenza dell’abitabilità/agibilità non rende certa la regolarità urbanistica dell’immobile, come dicevo nel paragrafo precedente, e non sana in alcun modo eventuali abusi edilizi commessi sull’immobile.
L'atto sottoscritto senza certificato di agibilità/abitabilità è pertanto perfettamente valido. Infatti, davanti al notaio le parti possono accordarsi per trasferire il bene indipendentemente dall’esistenza dellabitabilità.
Al momento non esistono norme che obblighino al rilascio e alla consegna dell'agibilità per qualunque costruzione, ma sulle vecchie costruzioni che non abbiano mai subito interventi edilizi non ne è concesso il rilascio.

Si può vendere senza abitabilità?

La mancanza dell’agibilità non incide tanto sulla validità del contratto di compravendita, a meno che tale mancanza non impedisca il godimento del bene, nel qual caso la sua mancanza potrebbe pregiudicare l’acquisto.
Difatti la mancanza dell’agibilità, anche se non rende invendibile l’immobile, in alcuni casi costituisce il fondamento per poterlo lecitamente utilizzare e quindi si ripercuote sulla sua facilità di rivendita, deprezzandolo.
In caso di mancanza dell’abitabilità sostanziale (cioè che non si potrà mai ottenere perché l’immobile non rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità richiesti dal Comune) l’immobile potrebbe subire una svalutazione anche del 20/30% del suo prezzo di mercato. in caso mancasse l’abitabilità formale (cioè che si può ottenere depositandola, perché l’immobile ha i requisiti necessari, o effettuando piccoli interventi diretti ad ottenerla), il deprezzamento riguarderà i costi da sostenere per le pratiche necessarie a depositarla.
Questa distinzione è fondamentale, perché l’abitabilità sostanziale può comportare l’annullamento del contratto.

Doveri dell’acquirente

E’ compito dell’acquirente chiedere informazioni prima dell’acquisto sull’esistenza dell’agibilità sostanziale, e valutare se l’immobile è conforme ugualmente alle sue esigenze e se è dotato dei requisiti per l’utilizzo che dovrà farne. Se è antecedente al 1967, ad esempio, o è stato oggetto di condono perché del tutto abusivo, si spiega perchè manchi il documento, per cui l’acquirente, per un acquisto senza sorprese, deve informarsi sulla conformità di fatto dell’immobile all'uso che dovrà farne, e prima dell’acquisto, in quanto in alcuni casi è perfettamente normale che l’abitabilità non ci sia. Il rischio è infatti di accorgersi di ciò al momento della stipula, davanti al notaio, e dovere poi pagare penali salate per la rinuncia all’acquisto nei casi in cui il venditore non abbia l’obbligo di presentare tale certificato.

Doveri del venditore

Va evidenziato che la tendenza più recente della giurisprudenza è sempre più di rendere il certificato di agibilità un’obbligazione del venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., ma solo in quanto comproverebbe la fruibilità del bene ad un determinato uso, per cui, anche se non esiste alcuna legge che obbliga a stipulare in presenza di detta certificazione, la mancanza di detto documento costituisce un inadempimento del venditore. Cosa significa? Che la legge considera la vendita di un immobile senza abitabilità come la vendita di qualcosa in parte o totalmente diversa da quella promessa (aliud pro alio). Lo scopo dell’acquirente è infatti di entrare in possesso di un bene utilizzabile e rivendibile, per cui, se privo di abitabilità, l’acquirente può rifiutarsi di rogitare, chiedere la risoluzione del contratto o l’esecuzione forzata del medesimo qualora intenda concludere l'acquisto, e il risarcimento danni. Infatti l’immobile non può ad es. essere utilizzato come abitazione, ma solo come magazzino, per cui l'atto è valido, ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, e ciò lederebbe i suoi diritti.

In sintesi

Se si verifica uno di questi 3 casi:

Inagibilità sostanziale “radicale”, cioè la mancanza dell’abitabilità comporta la consegna di una cosa al posto di un’altra (aliud pro alio), per cui la parte acquirente può sia richiedere la risoluzione del contratto che il risarcimento del danno, ma solo se non era informato della situazione; se ne era stato informato il contratto si può concludere senza eccezioni.

Inagibilità sostanziale “sanabile”, cioè l’abitabilità manca, ma si può ottenere effettuando piccoli interventi che permettono di ottenerla, per cui verrà scomputato dal prezzo di acquisto pattuito il costo da sostenere per i lavori e le pratiche che l’acquirente dovrà sostenere.

Inagibilità formale, cioè l’abitabilità non c’è, ma l’immobile ha i requisiti per ottenerla ed è pertanto sufficiente depositare la pratica in Comune. L’onere di tali pratiche sono a carico del venditore.

In sintesi, la mancanza dell’agibilità rappresenta un inadempimento del venditore, che deve rispondere della vendita di una cosa per un’altra, non potendo l’oggetto di compravendita assolvere alla funzione economico-sociale che gli è propria.

Termini di prescrizione

I vizi dell’immobile devono essere segnalati dall’acquirente al venditore entro 8 giorni dalla scoperta con atto scritto ed entro un anno da quando ha ricevuto l'immobile, indicando di voler far valere la garanzia per i vizi del bene.

 

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