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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.

I contratti di locazione indicano sempre una data di decorrenza e di termine, ma le parti potrebbero avere necessità di chiudere il contratto prima della scadenza prevista. Generalmente i contratti di locazione contengono la clausola che regola recesso e preavviso per entrambe le parti, normalmente da effettuare con raccomandata A/R o posta pec; se la clausola manca, si devono seguire le disposizioni di legge, cioè rispettare i 6 mesi di preavviso. Qui di seguito i casi che si possono verificare.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Quando una delle parti ha necessità di chiudere anticipatamente il contratto, si può cercare un accordo con la controparte e decidere di risolverlo in qualunque momento. Generalmente basta fimare congiuntamente una lettera raccomandata a mano di recesso in cui si dichiara che entrambi i contraenti sono pervenuti all’accordo di chiudere il contratto entro una determinata data e conservarne una copia con le firme originali di ognuno, per poi proseguire con gli adempimenti fiscali che ne conseguono (che puoi richiedere qui nel sito nella sezione NUOVA PRATICA), cioè darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate ed effettuare il pagamento contestuale dell'imposta attualmente pari a 67 Euro qualora il tuo contratto non sia in cedolare secca.
 

Recesso anticipato del conduttore

Il conduttore (inquilino) può recedere dal contratto in qualsiasi momento comunicandolo al proprietario con lettera raccomandata A/R, almeno 6 mesi prima (termine sempre negoziabile e riducibile secondo gli accordi tra le parti).:
- seguendo le indicazioni della clausola di recesso inserita nel contratto;
- per gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), che vanno specificati nella raccomandata di preavviso da inviare al locatore.
Se l'inquilino non rispetta la durata del preavviso perchè ad esempio viene trasferito per lavoro all'improvviso e ha bisogno di andarsene qualche tempo prima del prestabilito, non è esonerato dall'obbligo di versare al locatore i canoni di locazione corrispondenti alla durata del preavviso, anche se l'immobile viene riconsegnato.
Se il preavviso viene inviato per gravi motivi e senza rispettare le tempistiche stabilite dal contratto, il locatore può chiedere il risarcimento dei danni, anche se sarà poi egli stesso a dover dimostrare l'inadempimento del conduttore e che l'immobile è rimasto vuoto e inutilizzato.

Recesso anticipato del locatore

Per dare maggior stabilità all’inquilino, il recesso del locatore è stato reso più vincolato. Infatti, questi non può recedere dal contratto di locazione se non almeno 6 mesi prima della prima scadenza contrattuale (in un 4+4, cioè, dopo 3 anni e mezzo), e solo per motivazioni definite dalla legge, oppure 6 mesi prima del termine per finita locazione (in un 4+4, dopo 7 anni e mezzo), se si tratta di immobili ad uso abitativo. I mesi di preavviso diventano 12 in caso di immobili commerciali e 18 nel caso di alberghi. In caso di mancato preavviso del locatore, il contratto si rinnova alle stesse condizioni del precedente (non si può perciò aumentare il canone a piacimento, per rispondere a una domanda che mi viene rivolta spesso).
 

Recesso del locatore alla prima scadenza

La disdetta del locatore è possibile solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè alla prima scadenza contrattuale (es: in un 4+4, il locatore può inviare raccomandata di disdetta almeno 6 mesi prima del termine del primo quadriennio), se:
- intende utilizzare per sè l'immobile ad uso abitativo o diverso dall'abitativo, o darlo a parenti entro il 2° grado;
- non è persona fisica ma giuridica e vuole esercitare attività egli stesso offrendo però all'inquilino altro immobile;
- il conduttore dispone di un altro alloggio nello stesso comune;
- l'immobile è talmente danneggiato da dover essere ricostruito perchè è a rischio l'incolumità dell'inquilino;
- l'immobile non è occupato dall’inquilino senza giustificato motivo (es. una successione contrattuale non legittima);
- il proprietario vuole vendere l'immobile a terzi, non possiede altri immobili ad uso abitativo eccetto casa propria (in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione).

Adempimenti relativi alla risoluzione del contratto

La risoluzione anticipata del contratto di locazione, se non in cedolare secca, comporta oneri economici. Vi ho già detto che l'inquilino può andarsene in qualunque momento dopo aver informato ufficialmente la proprietà, ma è comunque obbligato a versare le mensilità indicate nella clausola del preavviso, anche se riconsegna subito l’immobile.
In caso di recesso anticipato bisogna pagare la tassa di registro all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto, in misura fissa e pari a Euro 67,00 il cui onere resta in capo al locatore, ma il cui pagamento spetta a chi recede, per tutti i contratti eccetto quelli in cedolare secca.

A chi rivolgersi per la risoluzione del contratto

Puoi richiedere questa operazione a costi assolutamente irrisori direttamente in questo sito. Verserai contestualmente anche l’imposta, se non hai aderito alla cedolare secca. 
 

Clicca su NUOVA PRATICA, e potrai richiedere tutte le pratiche utili in ambito locatizio, tra cui la richiesta di risoluzione, su qualsiasi ufficio Entrate del territorio nazionale.

Come scrivere la raccomandata di disdetta affitto

La raccomandata di disdetta del contratto di locazione può essere scritta in modo libero e personale, ma deve contenere i dati anagrafici delle parti, i dati dell’immobile, l’identificativo del contratto di locazione, la chiara  manifestazione di voler recedere dal contratto e il motivo del recesso.
Il motivo per cui si impone la raccomandata A/R per poter recedere dall’affitto e non, ad esempio, una lettera semplice o una email, è che questi mezzi non possono dimostrare con certezza l’invio e il ricevimento della comunicazione, quindi meglio utilizzare, in assenza di diversa prescrizione nel contratto, la raccomandata A/R o la posta elettronica certificata (pec).
Fa fede la data di consegna della lettera al suo destinatario da parte del postino e non quella di spedizione da parte del proprietario, quindi, se il conduttore ha in mente di lasciare l’immobile entro una certa data, deve spedire la raccomandata qualche giorno prima, per essere sicuro di non sforare le tempistiche che si è dato, e maggiormente deve stare attento il locatore che vuole liberare l’immobile, in quanto un ritardo sulle tempistiche di legge potrebbe significare la non validità della disdetta e, quindi, il rinnovo automatico del contratto.
Il problema non si pone nel caso in cui la disdetta venga inviata tramite PEC o raccomandata consegnata a mano, perchè in questi casi la data di consegna coincide con quella di conoscenza.

(Nelle risorse gratuite trovi i fac-simile delle raccomandate di disdetta del locatore e del conduttore)

La disdetta del contratto affitto con cedolare secca

La disdetta del contratto affitto in regime di cedolare secca consente di non dover corrispondere l’imposta di registro fissa (67 euro), perchè assorbe in sè le imposte di registro e di bollo, così come accade per i rinnovi e la risoluzione, ma la comunicazione della risoluzione anticipata del contratto d’affitto va in ogni caso comunicata alle Entrate, presentando il modello RLI debitamente compilato all’ufficio in cui è stato registrato il contratto o utilizzando questo sito.

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