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La cedolare secca
Creato il 29 Ottobre 2021
Modificato il 10 Settembre 2024
Risorse gratuite
La cedolare secca è una sorta di flat tax che si applica ai redditi da locazione abitativa, in alternativa al regime IRPEF ordinario, e che assorbe le imposte di registro, di bollo e le addizionali implicando la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto. E’ in vigore dal 20 maggio 2011, è valida su ogni tipo di contratto residenziale registrato (transitorio, canone libero, concordato, transitorio studenti, locazioni brevi, sublocazione) e spetta al locatore decidere se aderirvi o meno.
Se hai difficoltà, dubbi o segnalazioni siamo a tua disposizione.
Indice dei contenuti
- Quanto dura la cedolare secca
- Come si aderisce alla cedolare secca
- Quando e cosa si paga aderendo alla cedolare secca
- Risoluzione in cedolare
- Chi può aderire alla cedolare secca
- Aliquote fisse
- Su quali immobili si può optare per la cedolare secca
- Eccezione dell'opzione sugli immobili non abitativi
- Cedolare secca quando non tutti i proprietari vi aderiscono
Quanto dura la cedolare secca
La durata dell’opzione è annuale e, se si vuole mantenere, non è necessario riconfermarla annualmente nei contratti di durata pluriennale, se non al momento della proroga. In pratica, l’obbligo di comunicazione si ha solo se il locatore cambia regime rispetto al momento della registrazione, per cui ad es: alla scadenza annuale successiva alla prima registrazione, il locatore può ripensarci e aderire o revocare l’opzione, oppure, appunto, confermare o revocare il regime scelto al momento della proroga. Pertanto è sempre possibile mutare regime fiscale, rientrando nel regime della cedolare secca o uscendone nuovamente l’anno successivo (quindi tornando anche a versare l’imposta di registro per annualità successive), e dandone comunicazione all’inquilino tramite lettera raccomandata A/R qualche tempo prima della scadenza contrattuale annuale.
Come si aderisce alla cedolare secca
Se il contratto viene registrato in cedolare, non c'è bisogno di inviare alcuna lettera all’inquilino, nè di fare altro. E' sufficiente dichiarare l'adesione negli articoli contrattuali. E’ solo il mutamento di regime negli anni successivi alla registrazione che obbliga il locatore a dare comunicazione scritta a mezzo raccomandata A/R sia all’inquilino che all’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate si può fare anche senza inviare raccomandate, sempre entro i 30 gg successivi alla scadenza contrattuale annuale (che si conta da giorno/mese di decorrenza del contratto), utilizzandogli strumenti telematici delle Entrate, o ad esempio rivolgendosi a un intermediario abilitato quale questo sito.
A chi rivolgersi?
Devi prorogare il tuo contratto di locazione o pagare l'imposta annuale? Vuoi anche contestualmente passare in cedolare secca o revocarla? Clicca in questo sito su NUOVA PRATICA seguendo il percorso guidato per richiedere la tua proroga o il pagamento dell'imposta di registro aderendo o revocando la cedolare secca.
Quando e cosa si paga aderendo alla cedolare secca
Se l’opzione non viene esercitata alla registrazione, si verseranno le imposte ordinarie per la prima annualità entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (non di decorrenza, attenzione), sennò non si versa nulla. Se viene esercitata, in caso di affitti pluriennali, negli anni successivi alla registrazione, va sempre comunicata nei termini previsti per il versamento dell’imposta di registro (vedi sopra) senza versare nulla, solo effettuando la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e inviando raccomandata all'inquilino per informarlo con congruo anticipo del mutamento di regime e della rinuncia all'applicazione dell'ISTAT.
L’adesione alla cedolare secca va riconfermata in sede di proroga, cioè entro i 30 giorni successivi al termine naturale del contratto.
Risoluzione in cedolare
In caso di risoluzione del contratto l’imposta di registro non è dovuta, se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Per comunicare la risoluzione anticipata del contratto, puoi servirti di questo sito cliccando su NUOVA PRATICA e seguire il percorso guidato per ottenere la pratica di risoluzione del contratto in cedolare o in regime IRPEF ordinario, oppure presentare di persona il modello RLI debitamente compilato all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.
Chi può aderire alla cedolare secca
La cedolare secca può essere adottata dalle persone fisiche proprietarie o ad es: usufruttuarie, che agiscono in qualità di privati cittadini, e non agiscono esercitando attività di impresa. Pertanto, l’adesione è valida solo se il locatore è un privato che affitta ad altro privato, ed esclude anche i casi in cui, ad esempio, l’inquilino è un’azienda o un ente che destina l’immobile ad abitazione ai propri dipendenti o associati. (vedi Circ. AE 26/E del 01/06/2011 nelle risorse gratuite)
Aliquote fisse
Esistono due aliquote “secche”: una del 10% applicabile ai concordati, e una del 21% applicabile ai canoni liberi. A chi conviene adottare il regime della cedolare? In teoria (vanno considerate col proprio consulente fiscale anche le detrazioni di cui si usufruisce in genere), a chi ha già altri redditi da lavoro e/o altre entrate superiori a 15.000 euro annui e rientra nell’aliquota IRPEF del 23% e oltre.
Su quali immobili si può optare per la cedolare secca
La cedolare si può applicare ad unità immobiliari classificate come abitative, quindi in categoria A (esclusa l’A/10, cioè gli uffici o studi privati) locate contestualmente alle relative pertinenze (es: cantine, soffitte, garages), oppure affittate con un contratto separato e successivo che faccia riferimento a quello abitativo già in corso, e ne venga richiamata l'associazione pertinenziale con l’unità già locata (es: se stipulo un contratto su un appartamento e il garage viene locato allo stesso inquilino in un momento successivo, il garage deve trovarsi a non più di qualche centinaia di metri di distanza dall’abitazione per essere considerato pertinenza dell'immobile).
Eccezione dell'opzione sugli immobili non abitativi
Se nel 2019 avete stipulato un contratti di locazione di tipo commerciale su un negozio con un inquilino con cui non ci fosse fino alla data del 15 ottobre 2018 un contratto già in essere, potete optare per la cedolare secca (legge di bilancio 30 dicembre 2018, n. 145), ma solo se nell'anno precedente tra locatore e locatario non fosse già in corso un contratto di locazione. Tale deroga è valida solo sui negozi (categoria catastale C/1) con superficie massima di 600 metri quadrati, escluse le pertinenze (magazzini, depositi, posti auto o garage). L’aliquota applicabile è del 21% come per i contratti abitativi liberi.
Il riferimento normativo è l'articolo 1, comma 59 della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (cedolare su locazioni commerciali).
Cedolare secca quando non tutti i proprietari vi aderiscono
In caso ci siano più proprietari, ogni locatore può scegliere se aderire o no all'opzione, a seconda della propria convenienza fiscale individuale. I proprietari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla propria quota di possesso. Se ad esempio l'imposta è di 120 Euro e i proprietari quattro con quote del 50%, 25& e 25%, chi ha il 50% pagherà 60 Euro e gli altri due 30 e 30 (se però l'imposta complessiva ammonta a 60 Euro, si dovrà pagare alla registrazione l'imposta minima, di 67 Euro, versandoli pro quota di possesso, mentre per gli anni seguenti si verseranno sui 60 Euro, sempre pro quota).
Per ulteriori dettagli, vi rimando all'art. Registrazione del contratto e pratiche successive
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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.