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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 21 Febbraio 2023
Modificato il 03 Giugno 2024

Si può stipulare un contratto concordato usufruendo degli sgravi IMU senza aderire all’opzione cedolare secca, o viceversa.
 

Cedolare secca e IMU: cos'è l'IMU sulla seconda casa affittata con cedolare secca

Nella moltitudine di imposte, detrazioni, sconti e riduzioni del nostro panorama fiscale, il mix cedolare secca canone concordato e imu generano sempre nel contribuente una serie di dubbi e interrogativi.
Cominciamo col chiarire che se possediamo una seconda casa locata, la regola generale è che dovremmo versare un’aliquota IMU di base dello 0,76% (per mille) alla quale ogni Comune può apportare variazioni, con una riduzione massima dello 0,4% (per mille) sugli immobili locati, anche non di natura abitativa.
Ma cosa succede in particolare se stipuliamo un contratto a canone concordato?

IMU seconda casa affittata con cedolare secca calcolo

Quando entriamo nell’ambito dei contratti concordati, molti credono che cedolare secca e imu siano imposte interdipendenti o compresenti, ma così non è.
Si può infatti tranquillamente stipulare un contratto concordato usufruendo degli sgravi IMU senza aderire all’opzione cedolare secca, o viceversa.
Sui contratti a canone concordato, se dotati dell’apposita attestazione di conformità ottenuta tramite le Associazioni di proprietari e inquilini, si può godere su tutto il territorio nazionale dell’aliquota IMU ridotta al 75%. A tale aliquota scontata, alcuni Comuni, come ad esempio Bologna, associano ulteriori riduzioni, tanto che la somma dell’aliquota nazionale e dell’aliquota locale dimezza quasi l’imposta dovuta (a Bologna si paga 0,57%).
Per addentrarci in modo più dettagliato in calcolo imu e cedolare secca, l’IMU sulla seconda casa locata si calcola come segue (esempio):
Rendita catastale  € 300 + 5% (coefficiente fisso di rivalutazione) =  € 315 
 € 315 x 160 (moltiplicatore x la 2a casa) =  € 50.400 (base imponibile IMU)
€ 50.400 x 0,795 (75% di 1,06% - 30 % aliquota deliberata dal comune di Bologna) = € 280,48 (imposta dovuta)
€ 280,48/2 = € 140,24 (acconto IMU € 140,24)
 
Oltre allo sgravio IMU, il peso tributario sui contratti a canone concordato viene alleggerito anche da aliquote IRPEF più lievi del 30% su una base imponibile del 95% del canone annuo o da un’aliquota IRPEF fissa, la cedolare secca appunto, da calcolare sul canone annuo al 100%. 
La cedolare secca, che come aliquota ordinaria è del 21% calcolata sul totale del canone di locazione annuo, sui concordati è del 10%, pertanto imu e cedolare secca sommate danno luogo a un notevole risparmio fiscale che legittima un canone più calmierato.

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IMU e cedolare secca: esenzioni e agevolazioni seconda casa affittata con cedolare secca

Con riferimento alle seconde case, solitamente i regolamenti comunali prevedono riduzioni o esenzioni su immobili vuoti, disabitati, oppure abitati per pochi mesi. Le domande per ottenere gli sgravi vanno inoltrate utilizzando la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno seguente. 
La riduzione del 50% si può richiedere su immobili inagibili/inabitabili, con vincoli storici e artistici, o su cui è stato stipulato un comodato a figli o genitori. In questo caso il comodante deve avere la residenza nello stesso Comune in cui vi è l’immobile dato in comodato e utilizzato come abitazione principale. Inoltre, sempre del 50% è lo sgravio per i pensionati che risiedono all’estero su immobili non locati o dati in comodato. 
La riduzione del 75% è prevista per le seconde case affittate a canone concordato, mentre l’esenzione totale per dimora principale è prevista per il genitore affidatario di figli con provvedimento del tribunale, anche se non proprietario.

Cedolare secca canone concordato e IMU: vantaggi e svantaggi

Possiamo concludere che stipulare contratti a canone concordato comporta diversi vantaggi a favore del locatore, in particolare l’affitto con cedolare secca e imu ridotta. Il contratto di affitto con cedolare secca permette di versare un’aliquota IRPEF fissa del 10%, mentre l’IMU ha uno sgravio minimo del 75% a cui spesso si aggiungono riduzioni dell’aliquota locali, da verificare Comune per Comune.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.