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Il contratto a canone concordato
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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
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Creato il 26 Ottobre 2021
Modificato il 13 Ottobre 2023
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Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto che, nato per far fronte all’emergenza affitti in aree di grande densità abitativa, dove il costo degli affitti è decisamente più alto che in provincia, si è mano a mano diffuso anche nelle aree periferiche in cui la tensione abitativa è minore, per dare modo a tutti (locatore e locatario) sia di godere di benefici fiscali interessanti, che di mantenere canoni di locazione alla portata di tutti. Di seguito vi indico come funziona, come si calcola, che tipo di sgravi fiscali consente di ottenere.
Contratti a canone concordato: cosa sono
Il canone concordato è un tipo di contratto di locazione normato dalla legge n. 431/1998 che indica le regole a cui i contraenti, locatore e conduttore, devono attenersi affinchè il contratto di locazione possa beneficiare degli sgravi fiscali messi a disposizione dalla legge. Nello specifico, l’art 2, comma 3 della legge 431/98, stabilisce che:
- il canone di locazione di questo tipo di contratti debba essere calcolato esclusivamente sulla base dell’Accordo Territoriale firmate dal Comune di riferimento e dalle Associazioni edilizie locali;
- la durata del contratto possa variare tra 3 a 6 anni + 2 di proroga;
- siano utilizzati esclusivamente i modelli contrattuali approvati, che generalmente vengono adattati dalle Associazioni, rispetto a quelli ufficiali, a seconda degli accordi locali;
- le clausole contrattuali siano sempre equilibrate per entrambe le parti.
Contratti a canone concordato: come si calcolano
In altre parole, se volete stipulare un contratto d’affitto concordato, non potete decidere liberamente l'ammontare del canone come accade per gli altri contratti, ma dovete calcolarlo seguendo i criteri indicati nell’Accordo e facendo riferimento alle tabelle recanti il valore minimo e massimo a metro quadro di zona, specifiche per ogni Comune/Provincia e indicando gli elementi invariabili dell’immobile (cioè la zona in cui è ubicato, la metratura calpestabile interna, il piano, la presenza di balconi, terrazzi, ascensori, cantine, etc), ed elementi variabili, dipendenti dalle scelte del locatore, quali la durata del contratto o del preavviso, l’ammontare del deposito cauzionale, la quantità di arredi, etc. Tutti questi elementi, moltiplicati per il valore che il Comune attribuisce alle zone e alle maggiorazioni sommate in base alle caratteristiche dell’immobile, vanno a formare il canone minimo e massimo che potete richiedere all’inquilino per un determinato immobile.
Calcolo istantaneo per Bologna e Provincia
Poichè anche i valori al mq variano da comune a comune, per conoscere il calcolo esatto del canone concordato della propria città ci si può rivolgere a un’associazione di proprietari, a un’agenzia immobiliare, o anche optare per il fai da te guidato sul nostro sito, nella sezione dedicata al calcolo, corredato di note esplicative, aggiornato e valido per Bologna e tutta la Provincia.
Il merito di questo servizio online, che trovate in questo sito, permette di calcolare all’istante il canone del proprio immobile, evitando di dover passare ore a leggere pagine e pagine di documenti, da dover poi decodificare, sintetizzare e tradurre in numeri, con i dubbi e le domande che inevitabilmente sorgono in chi è estraneo a questo tipo di contenuti.
Ciò che consente di essere autonomi è la conoscenza del proprio immobile, il possesso di una visura catastale (se non l’avete trovate i dati che vi serviranno gratuitamente a questo link dell’Agenzia delle Entrate, senza necessità di registrazione; dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica), della metratura (spesso indicata sull’APE come superficie utile), di una pianta catastale in scala (non di progetto ma proprio catastale perchè il Comune di Bologna si basa su questa per desumere la correttezza del calcolo. Ciò significa che se lo stato di fatto non è corrispondente alla pianta catastale, perchè ad esempio avete ricavato un bagno in più e lo contate nel concordato come doppio servizio, potreste rischiare sanzioni se la pianta catastale non è stata aggiornata e ne mostra solo uno).
Con questi elementi sarete in grado di compilare l’elenco di caratteristiche presenti nel vostro immobile e potrete scegliere quali elementi contrattuali vorrete considerare per il vostro caso, quali la durata, il deposito, etc. Tutto l’elenco di dati richiesti è corredato di note esplicative che informano quali sono esattamente le informazioni da indicare, per cui l’utente viene guidato velocemente e in modo chiaro al risultato finale corretto.
L’operazione, così concepita, richiede pochi minuti, perché il servizio è nato proprio per rendere facile, alla portata di tutti e usufruibile in qualunque momento, un calcolo che diversamente andrebbe richiesto a esperti del settore, spendendo di più.
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Sei indeciso tra canone libero e concordato? Non sai bene cosa ti convenga di più?
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Proseguendo puoi anche verificare se ti conviene di più il contratto libero o il concordato.
Niente paura, è tutto automatico e non c'è nulla di complicato!
Contratti a canone concordato: agevolazioni fiscali
I contratti a canone concordato presentano grande convenienza per entrambe le parti, principalmente dal punto di vista fiscale.
Per il proprietario dell’abitazione queste si traducono in:
- Imponibile IRPEF del 95% scontata del 30% (se non c'è adesione alla cedolare secca);
- Aliquota IRPEF del 10% (contro il 21% dei 4+4) se c'è l'adesione alla cedolare secca;
- IMU ridotta del 25% in tutta Italia, che può sommarsi ad eventuali ulteriori aliquote IMU agevolate a seconda del Comune;
- Imposta di registro scontata del 30%, se il contratto non è in regime di cedolare secca;
Per l’inquilino i vantaggi sono:
- Il canone di locazione calmierato, innanzitutto;
- Imposta di registro annuale scontata del 30% (o annullata in caso di adesione del locatore alla cedolare secca);
- Detrazione di 495,80 euro annui, per redditi fino a 15.493,71 euro;
- Detrazione di 247,90 euro annui per redditi tra 15.793,71 e 30.987,41 euro annui:
- Detrazione del 19% su un max di €2.633,00 per contratti studenti universitari che risiedano oltre i 100km dall’ateneo.
Il calcolatore automatico per Bologna e Provincia
Per chi non ha voglia né tempo di sedersi a fare calcoli per capire, numeri alla mano, cosa convenga di più a livello fiscale, tra canone libero o concordato, questo sito non calcola in modo sicuro e immediato solo il canone concordato di Bologna e Provincia, ma anche le rispettive IMU e IRPEF, a seconda del contratto di locazione che si intende stipulare, sia aderendo che non, alla cedolare secca.
Mi conviene di più il libero o il concordato?
Dopo aver visualizzato l’ammontare minimo e massimo del canone di locazione concordato applicabile al proprio contratto, è infatti possibile proseguire semplicemente cliccando sui bottoni successivi, senza dover fare null’altro, per:
- visualizzare, a parità di canone, la differenza di tassazione (IMU e IRPEF) tra libero e concordato, con o senza cedolare secca;
- visualizzare l’ammontare del canone libero che, una volta pagate le imposte a fine anno, permette di avere in tasca la stessa cifra del concordato e risulta pertanto equivalente;
- prendere visione del nuovo ammontare IRPEF sul canone libero che si equivale al concordato appena calcolato.
Nelle risorse gratuite il fac-simile del calcolo ottenibile tramite www.canoneconcordatonline.it e il fac-simile del confronto fiscale tra libero e concordato.
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Per locazioni e pratiche, ma anche per vendite e servizi che non trovi nel sito, scrivi la tua richiesta a:
info@canoneconcordatonline.it
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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.