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Ripartizione spese locatore/conduttore
Creato il 31 Ottobre 2021
Modificato il 10 Settembre 2024
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Ripartizione spese locatore/conduttore

Spesso le parti cominciano con le migliori intenzioni il loro rapporto locativo. A volte però esso si guasta per fatti che non sempre le parti sanno come affrontare correttamente, non essendo del tutto consapevoli dei diritti e dei doveri a cui vanno incontro firmando un contratto di locazione. E allora, per andare d’accordo, a chi spetta cosa?

Indice dei contenuti

Riparazioni e manutenzione

Quando si stipula un contratto di locazione, gli obblighi delle parti sono, in linea generale, che il locatore (art. 1575 c.c.) deve consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirgliene il pacifico godimento durante la locazione, e il conduttore (art. 1587 c.c.) deve comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia e versare il canone nei termini convenuti.
Il locatore si deve occupare della manutenzione straordinaria (ad esempio dell’impiantistica, delle sostituzioni in generale, es: della caldaia, delle tapparelle), e di tutto ciò che è contenuto nei muri; il conduttore deve occuparsi della piccola (o ordinaria) manutenzione (ad es: sostituire le guarnizioni, ripararare lo scarico del wc rotto o gli infissi che non si chiudono bene, effettuare la pulizia della caldaia o dei condizionatori), cioè di ciò che sta al di fuori dei muri. Se però la rottura o il guasto dipendono dalla mancanza di manutenzione ordinaria, spetta al conduttore provvedervi, anche se dimostrarlo spetta al proprietario.
Le riparazioni a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dall’uso (e non dalla vetustà, quale ad esempio una serratura già difettosa che spezza una chiave, o dal caso fortuito, quale ad esempio un corto circuito incolpevole, art. 1609 c.c., che ricadono sul proprietario).
Ad esempio, il conduttore deve provvedere alle piccole scheggiature della pavimentazione, alla riparazione di serrature, maniglie, rubinetti (per rottura o guasti), degli elementi esterni agli impianti per la cui sostituzione non occorrono interventi murari (come contatori divisionali, valvole, pompe di circolazione, manometri, manopole), alla tinteggiatura di muri, soffitti e alla sostituzione delle tappezzerie (nelle risorse la ripartizione spese tra locatore e conduttore).
Se per motivi di urgenza l’inquilino deve provvedere a una riparazione di carattere straordinario, in quanto il locatore è assente, può agire in sua vece e chiedere poi il rimborso delle spese sostenute (art. 1577 c.c.). Diversamente, se ad es. vede infiltrazioni dal soffitto, ha l’obbligo di avvisare il locatore affinchè possa intervenire e riparare il danno.
 

Mancato godimento dovuto a interventi urgenti

Qualora si verificassero interventi urgenti nel corso della locazione a carico della proprietà, il conduttore non potrebbe rifiutarsi di farli eseguire, anche se comportano il mancato godimento del bene (art. 1583 c.c.). Se tali lavori durassero per oltre 1/6 della durata della locazione o per oltre 20 giorni, il conduttore avrebbe diritto ad una riduzione del canone, che va calcolata sull’intera durata della locazione e in base alla gravità del mancato godimento, mentre se le riparazioni rendessero inagibile l’immobile, il conduttore potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto (art. 1584 c. 2 c.c.). Il caso da manuale è quello delle infiltrazioni di umidità derivanti da infiltrazioni o tubature fatiscenti che rendono inagibile l’appartamento.
Pur nel disagio, il conduttore non può decidere in autonomia di interrompere o ridurre il pagamento del canone, infatti, tra le obbligazioni del conduttore, c’è quella di versare il canone di locazione (art. 1587 n. 2 c.c.), pertanto l’inquilino può legittimamente astenersi dal farlo solo se il locatore resta inerte ed egli è costretto a lasciare l’immobile. Se il conduttore continua a godere dell’immobile, nonostante siano sopraggiunti dei vizi, non è legittimato a sospendere il pagamento del canone.
 

Manutenzione straordinaria dovuta a danni dell'inquilino

Diverso è il caso in cui il conduttore, per incuria e negligenza, causa danni all'immobile che costringono il locatore a interventi di manutenzione straordinaria. Se ad esempio il conduttore dimentica le chiavi in casa ed è costretto a forzare la serratura per rientrarvi, o a chiamare i pompieri, la spesa per la chiamata dei VVFF e/o i danni causati alla serratura o al portone per entrare sarà a carico dell'inquilino.
Così anche se un oggetto cade all'inquilino accidentalmente negli scarichi e costringe a rompere pavimentazione e tubi per l'estrazione e la messa in pristino.
In questi casi entra in gioco infatti il concetto di responsabilità, per cui paga chi ha causato il danno.

Manutenzione indotta da fattori esterni

Se invece nè locatore nè conduttore hanno tenuto condotte colpevoli, ma subentra un fattore esterno quale un movimento tellurico o dei malviventi che scassinano le serrature e razziano la casa, le riparazioni ricadono in genere sul proprietario.
C'è anche da evidenziare che in molti casi, quando le responsabilità sono difficili da attribuire, il buon senso conduce anche a una suddivisione delle spese, per cui i piccoli danni li ripara il conduttore, e quelli più onerosi il proprietario.

Vizi della cosa locata

Vale la pena spendere qualche parola anche sui vizi della cosa locata. E’ considerato un vizio ciò che altera la struttura materiale del bene e la sua l’integrità, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento. Un altro esempio classico oltre a quello delle infiltrazioni e dell’eccessiva umidità che rende l’ambiente malsano, è la rumorosità degli impianti.
Non sono vizi i guasti o deterioramenti dovuti alla normale usura del tempo, né i rumori o gli odori, (es: gli odori di cucina provenienti da altro alloggio o da locale sottostante all’appartamento o agli schiamazzi prodotti dagli avventori di un bar), in quanto sono imputabili a comportamenti di terzi di cui il locatore non è responsabile.
È considerato vizio anche la mancanza dell’abitabilità/agibilità, a meno che tale vizio non venga reso noto dal locatore prima di stipulare il contratto, nel qual caso il conduttore possa decidere liberamente il da farsi.
Infatti, se l’immobile locato risulta viziato da fatti ignoti al conduttore prima di stipulare il contratto che influiscono sulla sua idoneità (come appunto la mancanza dell’abitabilità), il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.