I contratti di spazi e servizi

Differenza tra contratto di locazione e contratto di servizi

La differenza tra un contratto di locazione tradizionale e il contratto di servizi è che nel primo caso il locatore concede al conduttore il diritto di utilizzare un immobile in cambio di un canone, per una durata già stabilita dalla legge, mentre nel secondo il focus è sullo spazio e ciò che lo accompagna, quale la fornitura di servizi come la pulizia, la manutenzione, la reception, la connessione internet, ecc., per una durata contrattuale stabilita dalle parti (un giorno, 3 giorni alla settimana, un mese, etc).

Cosa deve contenere un contratto di locazione di spazi e servizi?

Come per i contratti di locazione di immobili, gli elementi essenziali che un contratto di locazione di spazi e servizi deve contenere sono:

• Identificazione delle parti: nome, cognome, codice fiscale e indirizzo del locatore e del conduttore.

• Descrizione dell'immobile: indirizzo, dati catastali, metratura e destinazione d'uso dello spazio locato. La metratura va indicata in quanto deve essere possibile valutare la corrispondenza di ciò che viene affittato con le esigenze dell’utilizzatore.

• Descrizione dei servizi: elenco dettagliato dei servizi forniti dal locatore, con indicazione delle modalità e dei tempi di erogazione.

• Durata del contratto: data di inizio e di fine del contratto, eventuali opzioni di rinnovo e modalità di recesso anticipato.

• Canone di locazione e modalità di pagamento: importo del canone, scadenza dei pagamenti, modalità di pagamento e eventuali aggiornamenti del canone.

• Deposito cauzionale: importo del deposito, modalità di restituzione e utilizzo in caso di danni.

• Obblighi delle parti: diritti e doveri del locatore e del conduttore, come la manutenzione, le riparazioni, le spese condominiali, ecc.

• Clausola di risoluzione del contratto: casi in cui il contratto può essere risolto anticipatamente, come il mancato pagamento del canone, il mancato rispetto degli obblighi, ecc.

• Foro competente: tribunale competente in caso di controversie.

Trattandosi di un contratto che prevede anche la fornitura di servizi, la differenza con un contratto tradizionale è che va specificato:

• Il livello di servizio garantito (cioè la quantità e la qualità dei servizi forniti, quali ad esempio la messa a disposizione di fotocopiatrice e stampante per ufficio, con tipologia di carta e toner a disposizione, frequenza di interventi ordinari del manutentore, etc).

• Le modalità di intervento in caso di guasti o malfunzionamenti (es. tempistiche di intervento in caso di guasto, etc) 

• Le responsabilità delle parti in caso di danni causati da disservizi o da danneggiamento della strumentazione, prevedendo penali o sconti in caso di inadempimento, di risarcimento in caso di danni da parte del conduttore, financo la risoluzione del contratto stesso.

In questa tipologia di contratti, maggiori sono i dettagli che vanno a definire il rapporto e le modalità di utilizzo degli spazi e dei servizi inclusi negli stessi, maggiore è la tutela delle parti, che possono prevedere preliminarmente procedure di risoluzione dei conflitti che si affidano ad autorità di mediazione locali in modo da snellire tempi e ridurre spese legali.

Nelle risorse gratuite, trovate un semplice esempio di contratto service.

Registrazione del contratto

Mentre i contratti di locazione commerciali devono essere obbligatoriamente registrati presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula con versamento dell'imposta di registro, il contratto di locazione di spazi e servizi non è soggetto all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. 

La registrazione si renderà necessaria solo in caso di contenzioso, ovvero se una delle parti deve utilizzare il contratto in tribunale, con imposta fissa di Euro 200.

Altri aspetti fiscali

I costi sostenuti per la locazione di spazi e servizi possono essere deducibili dal reddito, purchè relativi all'attività svolta, mentre i redditi derivanti dalla locazione di spazi e servizi sono soggetti a tassazione IRPEF secondo l’aliquota propria.