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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 10 Maggio 2024
Modificato il 10 Maggio 2024

Le principali leggi sulle locazioni, la 392/78 e, successivamente, la 431/98, non hanno espressamente vietato l’uso promiscuo dell’immobile locato. Pertanto, la destinazione dell’immobile può essere mista, e l’utilizzo sia come abitazione che, ad esempio, come luogo di lavoro contemporaneamente, è consentito. Vediamo meglio in quali modi e situazioni.

Cosa dice la legge

Le leggi alla base delle locazioni, la 392/1978 e la 431/1998, non vietano l’uso promiscuo dell’immobile locato. Pertanto, poichè per il nostro ordinamento ogni uso specifico (abitativo, commerciale, turistico) ha regole molto diverse, la magistratura ha deciso che in caso di locazioni a destinazione mista, è necessario dichiarare quale sia quella prevalente.  
Alcuni esempi di tali utilizzi potrebbero essere:
la locazione di un appartamento ad uso abitativo non per risiederci in modo abituale ma per subaffittare, anche in parte, ad uso turistico e transitorio (il B&B);
l’affitto di un negozio o ufficio su strada in cui è vietato usare l’immobile locato come luogo aperto al pubblico degli utenti e dei consumatori (pensate all’ufficio di un amministratore di condominio o di uno studio di progettazione);
la locazione di un abitativo utilizzato sia per finalità abitative che per uso diverso, cioè per ricevere i clienti, senza dividerle materialmente;
il caso del conduttore che lavora nel medesimo alloggio dove vive.

Prevalenza dell’uso

Abbiamo detto che nelle locazioni ad uso promiscuo bisogna evidenziare qual è la destinazione prevalente. Tale scelta non si può fondare sulla quantità di superficie dedicata alla destinazione principale, ma sull’importanza dell’utilizzo, che verrà specificata in contratto sulla base della volontà delle parti, con una formula di questo tipo: “l’immobile è locato od uso abitazione, restando, peraltro, consentito al conduttore di svolgere in ima parte dell’immobile locato l’attività del tutto secondaria, causale o accessoria di ....”. Nel caso specifico prevale l’uso abitativo rispetto a quello commerciale; se il caso fosse inverso, basta invertire i termini.

Locazioni ad uso plurimo

Non rientra nel concetto di uso promiscuo la locazione di immobili composti ad es. di più ingressi e locali funzionalmente indipendenti che si possono affittare a inquilini diversi con contratti diversi e/o per uso diverso, ciascuno dei quali segue la propria normativa. Lo stesso accade quando il proprietario di due unità immobiliari accatastate distintamente, ad es. adiacenti nello stesso stabile, vengono locate allo stesso soggetto con due diversi contratti soggetti a diversa disciplina, perché una è ad uso abitativo e l’altra no. In questi casi, si parla di locazioni ad uso plurimo.

Contratto, durata, disdetta

Essendo il contratto ad uso promiscuo dipendente dalla volontà delle parti circa quale delle destinazioni far prevalere, tale rapporto deve essere regolato a seconda dell’uso prevalente deciso dalle parti.
Così, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono utilizzati per attività:

- industriali, commerciali e artigianali;
- turistico/alberghiere, ma anche ad es. come agenzie di viaggio.

Se firmiamo un contratto su un appartamento in cui viviamo, ma in cui decidiamo di svolgere prevalentemente un’attività professionale, quale ad es. l’avvocato, il commercialista, l’ingegnere, la durata sarà di 6 anni + 6, mentre se risiediamo nell’immobile in cui dichiariamo di svolgere in prevalenza un’attività ricettivo/turistica, come un residence o un hotel, la durata della locazione è di 9 anni+ 9.
Il diniego alla rinnovazione del contratto da parte del locatore va comunicata al conduttore almeno 18 mesi prima per gli immobili adibiti ad attività ricettive (con contratto 9+9) e almeno 12 mesi prima per le altre attività (sui contratti 6+6) e va sempre motivata nella raccomandata A/R di disdetta.

Motivazioni per la disdetta del locatore

Le motivazioni di legge che consentono di dare disdetta al contratto con prevalenza commerciale sono le seguenti:
- utilizzare l’unità immobiliare come abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il 2° grado in linea retta (es. padre e figli);
- utilizzare l’unità immobiliare come sede dell’attività propria, del coniuge o dei parenti entro il 2° grado in linea retta (es. padre e figli) o per esercitare la stessa attività del conduttore;
- disporre di una licenza o concessione edilizia non scaduta per demolire e ricostruire o ristrutturare integralmente, ottenuta sulla spinta di un programma comunale pluriennale di attuazione (ciò vale anche per i contratti 9+9);
- disporre di una licenza o concessione edilizia non scaduta per ristrutturare completamente l'immobile al fine della vendita che richiede la conformità alle leggi vigenti, sempre che gli interventi da eseguire rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.

Nella raccomandata di disdetta deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo di tale disdetta, tra quelli menzionati sopra. Se il locatore non rispetta le prescrizioni di cui sopra, il contratto s'intende rinnovato.
La disdetta del conduttore può invece essere data in ogni momento, nel rispetto del preavviso di 6 mesi, a mezzo raccomandata A/R.

Gli oneri accessori

Per quanto riguarda gli oneri accessori (spese condominiali ordinarie e straordinarie), il conduttore è tenuto a pagare solo le spese relative ai servizi effettivamente fruiti o comunque fruibili. È nulla la clausola del contratto di locazione che pone a carico del conduttore le spese straordinarie.

La cedolare secca

Invece, dal punto di vista fiscale, nonostante le richieste di rinnovare anche successivamente al 2019 la cedolare secca del 21% per gli affitti dei negozi, non essendoci le coperture finanziarie da parte dei fondi pubblici il governo non ha mai ripristinato il provvedimento, mentre l’Agenzia delle entrate, già con la circ. n. 26/2011 che introduceva la cedolare secca sugli abitativi, aveva sin dall'inizio escluso dall’applicazione della norma anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati ad uso ufficio o promiscuo.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.