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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 28 Giugno 2023
Modificato il 10 Settembre 2024


Contratto di locazione: una definizione accurata
Il codice civile definisce la locazione come un contratto in cui un locatore concede un immobile (o un bene mobile) a un inquilino (il locatario) per un periodo di tempo prestabilito dalla legge dietro pagamento di un canone di locazione. 
Si possono locare barche, auto, garages, hotel: in questo caso non parliamo di contratto di locazione, bensì di contratto di affitto, che fa riferimento alla locazione di immobili e beni mobili strumentali, ad uso produttivo, con durate, forme e clausole diverse dai contratti residenziali. Il contratto di affitto, pertanto, non è sinonimo di “contratto di locazione”.
Essendo l’argomento molto vasto, in questo spazio intendo concentrarmi solo sul contratto di locazione ad uso abitativo e sulle tipologie di contratti abitativi esistenti, cercando di spiegare sinteticamente come devono essere redatti e cosa devono contenere.  
 

Indice dei contenuti

Contratti di locazione: natura e forma

I contratti di locazione costituiscono la manifestazione, scritta o verbale, della volontà consensuale di due contraenti: il locatore, che dispone di un immobile, e il locatario, che lo prende in consegna al fine di goderne per un periodo di tempo stabilito, a determinate condizioni. Tali contratti devono essere redatti in forma scritta se la loro durata supera i 30 giorni, e registrati all’Agenzia delle Entrate, di persona o telematicamente.
 

Contratto di locazione ad uso abitativo: cosa deve contenere, gli elementi necessari

Gli elementi che compongono un contratto di locazione sono:
- la presenza di un locatore, che può essere anche chi ha un diritto diverso dalla proprietà (es: l’usufruttuario, il comodatario o un inquilino stesso in caso di sublocazione) e un locatario (l’inquilino);
- l’individuazione catastale dell’immobile e di eventuali pertinenze;
- il numero di protocollo e i dati dell’APE (attestato di prestazione energetica), del quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e copia;
- l’importo del canone annuale, delle rate mensili e dell’eventuale deposito cauzionale; 
- la durata contrattuale, che comunque è stabilita per legge a seconda della tipologia contrattuale;
- la ripartizione delle spese ordinarie, a carico del conduttore, e straordinarie, a carico del locatore;
- le modalità di recesso.
Il locatore ha l’obbligo:
di registrare il contratto entro 30 giorni dalla data di stipula (attualmente, oltre che recarsi allo sportello delle Entrate, si può anche optare per la registrazione contratto di locazione online); 
di avvertire l’amministratore di condominio affinchè calcoli la corretta ripartizione delle spese comuni spettanti;
di consegnare l’immobile in perfette condizioni e senza difetti che possano influire sulla salute altrui;
di intervenire in caso servano sostituzioni o riparazioni di manutenzione straordinaria, in modo che il conduttore possa godere pacificamente del bene locato. 
Il locatario, invece, ha l’obbligo:
di effettuare le piccole riparazioni di natura ordinaria;
di pagare puntualmente il canone e le spese accessorie.
Il conduttore deve innanzitutto ottemperare ai pagamenti con mezzi tracciabili come i bonifici (anche se il pagamento affitto in contanti è permesso attualmente fino a €4.999, dietro rilascio di ricevuta), poi trattare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, facendo attenzione a che il bene non si deteriori oltre il consumo per un uso normale e utilizzandolo secondo la destinazione d’uso per cui è stato concepito, concordando eventuali modifiche col locatore e restituendolo nelle medesime condizioni in cui l’aveva ricevuta.
 

Contratto di affitto: le diverse tipologie

I contratti di locazione hanno contenuti tipici regolati dalla legge e presentano diversa durata, anch’essa predeterminata. Si differenziano a seconda delle finalità del contratto stesso. Sono:
1. Contratto a canone libero (4+4) o contratto ordinario
2. Contratto transitorio
3. Canone concordato o contratto di locazione convenzionato
4. Contratto transitorio per studenti
5. Contratto comodato d’uso
6. Affitti Brevi o Contratto Turistico
 

Contratto a canone libero (4+4) o contratto ordinario

Il contratto ordinario, il cosiddetto canone libero, prende il nome dal fatto che il canone è liberamente contrattato tra le parti, e viene normalmente stipulato quando il locatore ha la volontà di assicurare stabilità all’inquilino perchè non ha necessità di utilizzare a breve l’immobile per sè o la sua famiglia. 
Il contratto a canone libero si ispira alla Legge 431/98 e la sua durata, di minimo 4 anni rinnovabili di altri 4, non è negoziabile ma stabilita per legge, così come le modalità di rinnovo e di recesso. 
Dopo la prima registrazione, che va per tutti i contratti effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula, tutte le imposte successive su contratti in regime IRPEF ordinario vanno sempre versate entro 30 giorni dalla data di decorrenza indicata in contratto (es: se il contratto decorre dal 1° gennaio, l’imposta dovrà essere pagata ogni anno successivo a quello di registrazione entro il 30 gennaio), con pratica telematica o F24 ELIDE. Giunti a scadenza del primo quadriennio (oppure del primo triennio nel caso di un concordato 3+2), se nessuna delle parti ha dato disdetta al contratto nel rispetto delle tempistiche per locatore e conduttore, indicata nella clausole contrattuali, invece di versare l’imposta di registro per il rinnovo si verserà l’imposta per la proroga del contratto, con apposito codice tributo. 
Per quanto riguarda il recesso, da parte dell’inquilino può avvenire in ogni momento con raccomandata A/R o PEC nel rispetto del periodo di preavviso indicato in contratto.  Se il recesso avviene da parte del locatore, la disdetta può aver luogo solo 6 mesi prima della scadenza del primo quadriennio per motivi, da indicare, previsti dalla legge (vendita, trasferimento del bene a un parente entro il 2° grado, utilizzo del bene come ufficio, lavori improrogabili che mettono in pericolo l’incolumità del conduttore) o 6 mesi prima del secondo periodo contrattuale, senza obbligo di motivazione. Come per la prima registrazione, anche per il recesso si può optare per la registrazione risoluzione contratto locazione online (potete farla anche su questo sito nella sezione NUOVA PRATICA della homepage).
Una volta che vi siete segnati le scadenze, è possibile gestire il proprio contratto di locazione evitando di andare per forza in banca o all’ufficio delle Entrate per il disbrigo delle pratiche, in quanto la registrazione contratti locazione online, così come la riduzione canone di locazione, la proroga o la risoluzione contratto di locazione online, sono tutte pratiche espletabili sui siti specializzati come questo in quanto intermediari abilitati. 

2. Contratto transitorio

Il contratto di locazione transitorio nasce come contratto concordato, pertanto il canone deve essere calcolato sulla base dell’accordo territoriale locale e asseverato dalle Associazioni di proprietari e inquilini. 
Dura da 1 a 18 mesi (da non confondere col contratto locazione breve che vedremo in seguito), e una volta scaduto non si può rinnovare allo stesso conduttore se non come contratto affitto ordinario o contratto di locazione convenzionato. Si stipula quando sorgono esigenze di transitorietà da parte del locatore o del conduttore, tipicamente professionali o di studio, di apprendistato o formazione o altri casi stabiliti dalle Associazioni di proprietari e inquilini in ogni Comune.
Il contratto transitorio deve contenere la motivazione della transitorietà sostenuta dagli appositi allegati (contratti di lavoro, iscrizioni a corsi) al contratto. Se non è possibile produrre documentazione, serve la dichiarazione scritta delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. 
Se non viene rispettato il canone previsto o se non viene data prova di transitorietà, il contratto di locazione transitorio non può ottenere l’Attestazione bilaterale, e viene pertanto ricondotto alla durata di 4 anni + 4, cioè a quella per i contratti a canone libero.
Col decreto del 16 gennaio 2017 è stato chiarito meglio che i transitori calcolati secondo Accordo e col timbro di conformità delle Associazioni usufruiscono dei medesimi sgravi fiscali di qualunque altro contratto concordato, mentre il contratto affitto transitorio che non risponde a tali requisiti non ne beneficia.
Il chiarimento è necessario perché con l’esplosione degli affitti brevi e turistici, il contratto transitorio a canone libero è diffusissimo, ma siccome non rispetta i parametri di calcolo previsto dall’Accordo territoriale e non può quindi essere asseverato dalle Associazioni, viene tassato come i contratti a canone libero (imponibile IRPEF al 95%, imposta di registro al 2% se non in cedolare secca, aliquota cedolare al 21% sul 100% dell’imponibile).

Canone concordato o contratto di locazione convenzionato

Il contratto a canone concordato (o agevolato) è un tipo di contratto ricompreso nell’art.2, comma 3, legge n. 431/1998 che prevede interessanti benefici fiscali se il locatore accetta di stipulare a canone calmierato, accettando cioè un canone basato su criteri di calcolo forniti dall’Accordo Territoriale comunale o provinciale in cui ricade l’immobile. 
Questo tipo di contratto di locazione ha una durata di base di 3 anni rinnovabili di altri 2, si proroga di biennio in biennio dopo i primi tre anni di locazione e può usufruire delle agevolazioni fiscali solo se redatto su fac-simili contrattuali approvati dalle Associazioni firmatarie dell’accordo locale e corredato da un’Attestazione di conformità che ne certifichi la correttezza del canone e dei contenuti.
Com’è nato l’affitto a canone concordato? Questo tipo di contratto si è diffuso dapprima nelle città a maggior tensione abitativa, e poi in tutto il territorio nazionale, per venire incontro alle esigenze sia dei proprietari per la rilevante pressione fiscale, che degli inquilini, costretti a sostenere canoni di locazione molto alti. Infatti, il canone concordato è un ottimo compromesso che accontenta entrambe le parti, permettendo al proprietario di risparmiare sulle imposte, e all’inquilino di spendere meno per l’affitto.
Il calcolo per l’affitto canone concordato si basa sia sulle caratteristiche invariabili dell’immobile (quali ad esempio la sua zona di ubicazione, il piano, la metratura, la presenza di balconi, ascensore, cantina, impianto di condizionamento, etc.) che su alcune opzioni a scelta del proprietario (la durata del contratto, la quantità di arredi presenti, le mensilità di deposito richieste, etc), e variano da Comune a Comune. Tali elementi, sommati, vengono poi moltiplicati per il valore al metro quadro che viene attribuito ad ogni zona, ed ecco il canone minimo e massimo ottenibile per un dato immobile.
Se il vostro immobile è ubicato a Bologna e Provincia, potete calcolare in autonomia il vostro canone concordato online nella homepage di questo sito, che è sempre aggiornato e dove per ogni campo da compilare sarete aiutati dalle note esplicative a lato. Serve solo la conoscenza del proprio immobile, il possesso di una visura catastale per la metratura e dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) per l’indicazione della classificazione energetica. Il risultato del calcolo è immediato. 
I benefici fiscali di cui sia inquilino che proprietario possono usufruire sono diversi e interessanti, soprattutto se si opta per un canone concordato cedolare secca.
Infatti, se il locatore non opta per la cedolare secca, verserà l’IRPEF sul 95% del canone annuo ridotto del 30%, mentre se vi aderisce paga una flat tax del 10% (invece che del 21% come sul contratto di locazione a canone libero); inoltre usufruisce della riduzione IMU del 25% a livello nazionale, a cui potrebbero aggiungersi ulteriori sconti sulle aliquote locali, e infine beneficia dell’imposta di registro scontata del 30% da calcolare sul 2% pieno del canone annuo, se non è in regime di cedolare secca.
L’inquilino, da parte sua, gode innanzitutto di un canone agevolato, risparmia il 30% sulle imposte di registro annuali, che sono totalmente eliminate in caso di contratto in cedolare secca, e può detrarre in dichiarazione € 495,80 all’anno su redditi inferiori €15.493,71 e €247,90 su base annua, per redditi compresi entro i € 30.987,41 annui.
Sui contratti transitori per studenti universitari, le detrazioni ammontano al 19% su una cifra massima di €2.633,00 se lo studente risiede oltre 100 km dall’ateneo.
Pochi anni fa per stipulare questa tipologia di contratti bisognava rivolgersi quasi necessariamente alle Associazioni di Inquilini/Proprietari o alle agenzie immobiliari, mentre attualmente, grazie a un maggior affinamento delle attività digitali, è possibile calcolare il canone, redigere, registrare contratto locazione online e anche ottenere l’attestazione bilaterale, necessaria per aver diritto a tutti gli sgravi fiscali.

4. Contratto transitorio per studenti

Il contratto ad uso transitorio per studenti universitari è una delle varie tipologie di contratto concordato esistente e gode di tutti i benefici fiscali, se asseverato dalle Associazioni di proprietari e inquilini. Va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36, si rinnova per ugual periodo, diventando pertanto, ad esempio, 6 mesi +6, 18 mesi +18, 36 mesi +36.
I contratti transitori per studenti hanno alcune maggiorazioni in meno rispetto allo standard 3+2, quali quelle sulla durata, sulle mensilità di deposito o di preavviso. E’ concesso richiedere 1 mese di deposito o 1 mese di preavviso ogni 6 mesi di locazione, per cui, se ho un contratto di 10 mesi+10, il locatore può richiedere 1 sola mensilità di deposito e 1 di preavviso). 
Un’altra differenza tra il contratto transitorio per studenti e il 3+2 è data dalle modalità di preavviso. La legge 431/98 prevede per gli studenti anche il recesso individuale, senza vincoli di solidarietà da parte dei conduttori cointestatari, mentre nell’Accordo di Bologna la facoltà di recesso nei contratti transitori per studenti universitari non è individuale, come accade nei contratti da affittacamere, bensì solidale tra tutti i cointestatari come nel 3+2. In caso di necessità di recesso individuale, si può sempre ottemperare cedendo il contratto a terzi, come spesso viene accade nei contratti con gli studenti, effettuando la cessione contratto di locazione online o allo sportello, con eventuale deposito di scrittura privata e marca da bollo da €16,00 ogni 100 righe o 4 facciate.

5. Contratto comodato d’uso

Il comodato è un contratto di tipo gratuito in cui  un comodante consegna a un comodatario un bene mobile o immobile da utilizzare per un tempo prestabilito o per un uso specifico, con l’obbligo di restituirlo.
Il contratto di comodato d'uso, essendo gratuito, pone qualche problema di interpretazione quando entrano in gioco spese modestissime a carico del comodatario, specialmente in caso di immobili, perchè si potrebbe configurare come contratto di locazione, anche quando il contratto comodato d’uso prevede piccoli rimborsi spesa a carico del comodatario, ad esempio per le utenze, ma non per spese straordinarie o tasse sull’immobile stesso. 
La legge dice che restiamo nell’ambito del comodato gratuito finchè il comodante non impone corrispettivi (gravosi), ma solo semplici oneri. Non è però facile decidere quando si tratti di corrispettivi o oneri. Per fare un esempio, dare in comodato una casa a un parente chiedendo una cifra simbolica e il rimborso delle utenze si configura come locazione? Ogni caso va sempre esaminato separatamente.
Il comodato d'uso immobile è un contratto che può essere verbale o scritto. Se ha forma scritta, deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula.  Generalmente, conviene registrarlo se si intende beneficiare degli sgravi del 50% su IMU/TASI per immobili non di lusso in comodato a parenti entro il 1° grado, che utilizzino l’immobile come abitazione principale. 
Esattamente come per la registrazione contratto locazione online, attualmente è possibile registrare anche i comodati online, con modello RAP (registrazione atti privati), versando €200 euro tramite modello F24 ordinario e apponendo una marca da bollo virtuale da €16,00 ogni 4 facciate o 100 righe, interamente utilizzando il sito delle Entrate. 
Il comodato può avere durata libera e stabilita dalle parti. Fissarne un termine è importante, perchè diversamente il comodatario dovrà restituire il bene su richiesta del comodante.
Come nel contratto di locazione, il comodatario si obbliga a custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, utilizzandolo come viene indicato in contratto. Per conservare il bene ricevuto in comodato, deve sostenerne le spese ordinarie e fare in modo di preservarla da danni. Le spese straordinarie restano in capo al comodante.
Altri obblighi simili a quelli riconducibili ai contratti di locazione sono gli accordi sulle modifiche eseguite, la cessione dell’immobile col consenso del comodante, la restituzione del bene nello stesso stato, il pagamento di tasse e spese non previste per legge, ma preventivamente concordate tra le parti. Se il comodatario non rispetta tali obblighi, il comodante può richiedere l'immediata restituzione del bene e anche il risarcimento danni.
A differenza della locazione, invece, il comodante non è obbligato a consegnare l’immobile in perfetto stato ed esente da riparazioni o vizi (di lieve entità).
Il comodato termina alla data prestabilita, quando l’utilizzo del bene si è compiuto, e nei seguenti casi:
quando il comodatario non adempie all’obbligo di uso previsto;
- per urgente necessità del comodante;
- per decesso del comodatario.

6. Affitti Brevi o Contratto Turistico

L’aumento dei voli low cost e il potenziamento dei collegamenti infrastrutturali hanno portato una crescita nel settore turistico anche a città che non avevano mai avuto una vocazione prettamente turistica. 
Una conseguenza di ciò è stato un aumento considerevole degli affitti brevi e dei contratti turistici. Qual è la differenza tra i due? Che il contratto affitto breve ha una durata massima di 30 giorni, mentre il contratto di locazione turistica di 3 mesi. Entrambi, però, potendosi stipulare solo ad uso abitativo, possono aderire alla cedolare secca con aliquota al 21%.
Per quanto riguarda l’affitto breve, che può comprendere, vista la natura del servizio, anche la fornitura di biancheria, pulizie, utenze, wi-fi, aria condizionata, si può contrarre tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (e cioè fino a 4 appartamenti) che locano immobili abitativi con pertinenze o solo stanze. Diventa attività di impresa se gli immobili locati sono quattro o più per ogni anno fiscale, pertanto richiede partita iva e tassazione in regime ordinario.
I redditi provenienti dai contratti affitto brevi vanno dichiarati, come persone fisiche, nel 730 o modello Redditi nel quadro B (RB per il modello Redditi) come reddito fondiario (se il locatore è proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale, indicato nel punto 4 “Anno” della CU), oppure nel quadro D (quadro RL Redditi), come reddito diverso – se il locatore è un sublocatore o un comodatario (in CU va indicato come “Locatore non proprietario”). 
Se i redditi provengono invece da attività imprenditoriale, bisogna servirsi del modello REDDITI PF, e si possono anche inserire i dati catastali per una miglior identificazione dell’immobile e di ogni contratto di locazione breve stipulato su ogni immobile. 
Nel novero degli affitti brevi che soddisfano esigenze temporanee, turistiche e voluttuarie, ci sono i contratti di locazione turistica sulle case vacanza, che devono riportare chiaramente la motivazione della locazione, la durata e il dettaglio delle spese pattuite in modo che non possano trasformarsi in affitto transitorio per lavoro o studio o altra tipologia contrattuale.
Attualmente, a Bologna il contratto transitorio, ma anche il contratto turistico, sono tipologie contrattuali in grande espansione, a scapito del concordato 3+2. Infatti, il contratto locazione turistica è senza dubbio quello al momento più redditizio e meno rischioso dal punto di vista della morosità, in quanto il canone per l’intero periodo viene versato in anticipo, essendo la durata contrattuale molto breve. 

Registrazione contratto locazione: a chi spetta e cosa succede in caso di ritardo

Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni hanno obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate - anche se la digitalizzazione dei sistemi ha per fortuna reso possibile anche la registrazione contratti locazione online: l’onere della registrazione del contratto resta in capo al proprietario, ma l’inquilino ha l’obbligo di contribuire per la metà dell’imposta, e in alcuni Comuni, per consuetudine, anche per l’intero ammontare delle marche da bollo. Se però il locatore dimentica di versare le imposte successive, l’Agenzia delle Entrate invia l’avviso di accertamento anche all’inquilino, che è obbligato in solido col proprietario.

Registrare contratto locazione: nullità e giurisprudenza

Un contratto non registrato non equivale a un contratto nullo, se questo è perfezionato e senza vizi, infatti il fisco permette anche la registrazione contratti locazione tardiva, dietro versamento di sanzioni e interessi già previsti e calcolabili. L’importante è che il contratto contenga gli elementi essenziali tipici dei contratti, e cioè l’accordo tra le parti, la causa, l’oggetto e la forma scritta, e che non contenga clausole contrarie alla legge, vessatorie, illecite o sia basato su cause o motivi illeciti. La tardiva registrazione del contratto non costituisce motivo di nullità, ma funge anzi da azione sanante retroattiva su accordi già di per se efficaci.

Registrazione contratto locazione online: quando e perché conviene farla

La prima registrazione di un contratto va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto e non dalla data di decorrenza dell’atto, come invece avviene per tutte le pratiche da effettuarsi successivamente alla prima registrazione. 
Per i contratti a canone libero, oppure liberi transitori, o ad uso diverso dall’abitativo, ove il locatore non eserciti l’opzione per la cedolare secca (che si può scegliere solo sugli abitativi), l’imposta da versare sarà pari al 2% del canone annuo, da saldare a mezzo F24 ELIDE con codice tributo 1500 e apponendo sul contratto cartaceo una marca da €16,00 ogni 100 righe oppure ogni 4 facciate (oppure aggiungendo sull’F24 ELIDE  il codice tributo per il bollo virtuale, che è il 1552); se registriamo invece un contratto concordato, anche transitorio, con attestazione delle associazioni timbrata, bisogna pagare l’imposta del 2% sul canone annuo scontata del 30%, oltre alle marche.
Per quanto riguarda i contratti agevolati, la novità è che attualmente esistono siti come questo che consentono non solo di effettuare la registrazione contratto di locazione online, ma anche di effettuare online il calcolo concordato (in questo sito trovate nella homepage il calcolo canone concordato Bologna e Provincia), di ottenere il modello contrattuale approvato dalle associazioni e anche l’attestazione di conformità del contratto per poter ricevere i benefici fiscali. 
Se si opta per la registrazione contratto locazione cedolare secca, il locatore o i locatori non devono sostenere spese di registrazione né di bollo, ma se ci sono più locatori dei quali almeno uno decide di non aderire alla cedolare, l’imposta di registro dovrà essere versata pro quota, al 50% con l’inquilino. 
Se si tratta della prima registrazione e il calcolo dell’imposta dovuta è inferiore a €67,00, la somma da pagare sarà comunque l’imposta minima fissa pari appunto a €67,00. Per le annualità successive, invece, l’imposta di registro sarà quella indicata come sopra per le varie tipologie di contratto.
Se ci si avvale della registrazione online contratto di locazione, non c’è bisogno di sapere e compilare nulla di tutto ciò che vi ho finora scritto: su questo sito, nella sezione NUOVA PRATICA della homepage, basta caricare il contratto e compilare i dati richiesti e si ottiene in tempi brevi e a costi contenuti la ricevuta valida fiscalmente della propria pratica.

Rinnovo annuale contratto locazione: è sempre possibile farlo online

Successivamente alla registrazione contratto locazione, se il contratto ha durata pluriennale bisogna ricordarsi di effettuare il rinnovo annuale contratto locazione, che consiste nel versamento dell’imposta di registro alla scadenza fiscale (30 giorni entro la data di decorrenza dell’atto) quando il contratto non è in regime di cedolare secca.
Come pagare il rinnovo annuale del contratto di locazione? Per ogni versamento relativo alle locazioni, si deve utilizzare il modello F24 ELIDE, in questo caso inserendo il codice tributo 1501, senza più obbligo di rispettare l’imposta minima di €67,00 quando la somma calcolata da versare è inferiore. Anche in questo caso, così come per la registrazione contratto locazione online, si può utilizzare questo sito per effettuare il rinnovo contratto di locazione online aprendo la homepage e cliccando su NUOVA PRATICA.
Quando però si arriva alla fine di tutto il periodo contrattuale, il contratto di locazione rinnovo annuale non è più possibile perchè bisogna indicare che il contratto sta proseguendo, pertanto bisogna effettuare più precisamente la proroga contratto locazione, nel rispetto, come per le altre pratiche, della scadenza fiscale dei 30 giorni che vanno conteggiati dalla decorrenza contrattuale annuale. Se avete in essere un contratto abitativo a canone libero, o un contratto di locazione annuale rinnovabile come quello per un garage, si compilerà pertanto l’F24 ELIDE col codice tributo specifico per la proroga, il 1504, versando l’imposta di registro come indicato nei precedenti paragrafi, qualora il contratto non fosse in cedolare secca.

Modello RLI: cos’è e come si compila

Il modello RLI è un modulo creato e richiesto dall’Agenzia delle Entrate ogni qualvolta si debba presentare una pratica il cui oggetto è un immobile, ed è composto di cinque quadri distinti, da compilare nel seguente modo:
Quadro A (Dati generali) 
Vanno inseriti i dati anagrafici del richiedente, compilati i dati relativi al contratto di locazione (decorrenza, durata, tipologia di contratto) e opzionata la pratica da richiedere (proroga, rinegoziazione del canone, cessione, risoluzione, etc);
Quadro B (Soggetti) 
Nella sezione I vanno inseriti i dati anagrafici del locatore e nella sezione II quelli del conduttore;
Quadro C (Dati degli immobili) 
Vanno identificati gli immobili e le sue pertinenze, sulla base dei dati disponibili nella visura catastale; 
Quadro D (opzione/revoca cedolare secca) 
Da compilare solo per immobili residenziali e pertinenze locate contestualmente, elencando  gli immobili, i proprietari, le quote di possesso, e barrando le caselle Si/No per l’adesione o la revoca della cedolare secca.
Quadro E (Locazione con canoni differenti per una o più annualità)
Qui si possono indicare in ogni riga gli eventuali diversi canoni di locazione descritti in contratto per ogni annualità.
Se il modello RLI lo presentate recandovi di persona allo sportello, dovete per ogni pratica compilarlo tutto, allegare il contratto, i documenti di identità del locatore o del conduttore, la registrazione e l’eventuale quietanza del F24 ELIDE pagato, mentre se ad esempio dovete versare online l’annualità successiva di un contratto di locazione 4 4 rinnovo annuale o intendete procedere a una cessione locazione online, non serve ricompilarlo completamente come per la prima registrazione, in quanto trattandosi di un contratto di cui le Entrate già dispongono e i cui dati sono già stati acquisiti, basta inserire solo i dati essenziali per ottenere la pratica.
Nello specifico caso della cessione richiesta telematicamente, ad esempio, servono solo: identificativo del contratto, conduttore entrante, conduttore uscente, data di decorrenza. Il pagamento dell’imposta fissa di €67,00 è già integrato nel modello RLI compilato, quindi non è neanche necessario preparare e pagare l’F24 ELIDE perchè il versamento è già incluso nella pratica e viene addebitato sul conto corrente indicato.

Risoluzione anticipata contratto di locazione: in cosa consiste

Il contratto di locazione contiene sempre un elemento essenziale per la sua efficacia, che è la durata, definita da una data da cui iniziano a decorrere le obbligazioni assunte dalle parti, e da una data di scadenza in cui queste decadono. 
Oltre alla durata, è presente tuttavia anche la clausola di recesso, che prevede con quali tempi e quali modi va disdetto il contratto (di solito con raccomandata A/R o posta pec), sia da parte del locatore che del conduttore, qualora le parti decidano di risolvere anticipatamente il contratto. 
L’inquilino può disdire il contratto in qualunque momento (sono vessatorie le clausole che vietano la possibilità di recedere prima che sia trascorso un periodo di tempo minimo di locazione), con raccomandata A/R o PEC, purchè rispetti il periodo stabilito in contratto per il preavviso, che può variare da 1 a 6 mesi. 
Se la clausola di recesso non è presente, il preavviso per la risoluzione anticipata contratto di locazione avrà la durata prevista per legge, cioè sei mesi. 
Tuttavia, locatore e conduttore hanno linee ben diverse da seguire, qualora decidano di disdire il contratto. Infatti, una volta comunicata disdetta e riconsegnato l’immobile nei modi e nei tempi previsti, l’inquilino non ha più obblighi. Solo se intende andarsene prima della scadenza del periodo di preavviso deve pagare le mensilità corrispondenti alla sua durata, anche se vengono restituite le chiavi dell’immobile. 
Se la disdetta, e quindi la richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore avviene per gravi motivi, ma senza il dovuto preavviso, il locatore ha diritto a chiedere anche il risarcimento danni per la riconsegna anticipata dell'immobile, che resta sfitto (ricordo però che i danni vanno sempre dimostrati da parte di chi li subisce). 
La disdetta da parte del locatore, invece, ha regole più restrittive, perchè la parte debole è l’inquilino, pertanto è possibile solo almeno 6 mesi antecedenti alla prima scadenza contrattuale (nel caso di un affitto concordato 3+2, ad esempio il locatore può inviare raccomandata di disdetta almeno 6 mesi prima che scada il primo triennio), ma solo nei seguenti casi:
- se destina l'immobile ad uso proprio o a parenti entro il 2° grado;
- se utilizza l’immobile per attività che abbiano pubblica utilità, o sociale, assistenziale, culturale o religiosa offrendo all’inquilino altra sistemazione idonea;
- se l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio nello stesso comune;
- se l'immobile richiede interventi urgenti che mettano a repentaglio l’incolumità del conduttore e deve essere sgomberato;
- se l’occupazione dell'immobile non ha giustificato motivo (es. un’eredità contrattuale illegittima);
- se, in relazione a immobili residenziali, il locatore vuole alienare l'immobile, e ha la proprietà solo di casa sua, oltre a quello in cui alloggia il conduttore, che in questo caso ha diritto alla prelazione sulla vendita.

Risoluzione consensuale contratto di locazione: come funziona

Se proprietario e inquilino sono d’accordo, possono anche prendere accordi per la risoluzione consensuale contratto di locazione e chiudere il contratto in qualunque momento. E’ sufficiente che le parti preparino una raccomandata a mano, che entrambe dovranno firmare, in cui dichiarano di essere giunti a un accordo di risoluzione consensuale locazione entro una determinata data, e conservarne una copia ciascuno.
Si dovrà poi procedere con l’invio della comunicazione di risoluzione alle Entrate. Se il contratto non è in cedolare, dovrà essere versata l’imposta fissa di €67,00 con modello F24 ELIDE e codice tributo 1503, o pagamento telematico, che avviene contestualmente alla presentazione della pratica; se invece è in cedolare, la risoluzione contratto di locazione cedolare secca va solo comunicata alle Entrate senza spese. Come fare risoluzione contratto di locazione online? Potete farlo sul sito delle Entrate, se siete abilitati a Fisconline, oppure richiedere la pratica a un intermediario che la sbrigherà per voi, quale questo sito.

Risoluzione anticipata contratto locazione cedolare secca: cosa c’è da sapere

La risoluzione anticipata contratto di locazione cedolare secca prevede che l’imposta di registro in misura fissa, pari a € 67, non sia dovuta, perchè inglobata dalla cedolare secca stessa.
E’ comunque d’obbligo presentare il modello RLI di persona presso lo sportello delle Entrate in cui è stato registrato il contratto, oppure inviare la risoluzione contratto locazione online, pratica che potete richiedere in questo sito nella homepage cliccando su NUOVA PRATICA. Se invece volete procedere in piena autonomia, ma non sapete come, dovete registrarvi sul sito delle Entrate, richiedere il pin, e leggere le istruzioni risoluzione contratto locazione online per la corretta compilazione del modello RLI sul software RLI-web da inviare tramite il sito stesso.

Risoluzione contratto locazione: adempimenti fiscali e versamenti d’imposta

Entro 30 giorni dal termine della locazione, che si calcolano dalla data della riconsegna delle chiavi, il locatore deve comunicare alle Entrate che il contratto è stato risolto.
Sebbene l’onere della comunicazione sia suo, il pagamento dell’eventuale imposta di registro, per tutti i contratti non in cedolare secca, spetta a chi recede.
Se ci riferiamo a una risoluzione anticipata contratto locazione cedolare secca, è sufficiente presentare allo sportello il modello RLI compilato. Se è in regime IRPEF ordinario, bisogna allegare all’RLI anche la quietanza di versamento di €67,00 tramite F24 ELIDE (codice tributo 1503).
Se vi chiedete come fare risoluzione anticipata contratto locazione online, vi segnalo che potete farlo utilizzando sia il sito delle Entrate che online servendovi di intermediari abilitati come questo sito. La differenza tra presentare di persona le pratiche e farle online è che prima di recarsi allo sportello bisogna preparare e stampare modelli cartacei da compilare controllando dati e codici, poi andare in banca e attendere che il pagamento dell’F24 ELIDE con homebanking venga accettato e quietanzato, mentre in via telematica la pratica è velocissima, perchè il software Fisconline/Entratel integra il modello RLI contenente i dati contrattuali col pagamento, eliminando di fatto la compilazione dell’F24 ELIDE coi relativi codici, ma indicando l’IBAN del locatore su cui prelevare. 
Se poi intendete richiedere la risoluzione anticipata contratto locazione cedolare secca on line, la procedura è ancora più breve, perchè il software richiede solamente l’identificativo di contratto e la data di chiusura contrattuale. 
Se il contratto da risolvere è in cedolare, il costo risoluzione locazione online cedolare è pari a zero, perchè non c’è imposta di registro. Ci sono solo le commissioni dell’intermediario, che online sono sempre contenute.
Visto pertanto il diverso funzionamento delle procedure cartacee e online, è esclusa la presentazione risoluzione locazione online con versamento cartaceo, perchè la risoluzione dei contratti online non consente di separare la semplice pratica di chiusura dal pagamento. Chi richiede online la risoluzione di un contratto, effettua contestualmente anche il pagamento; se il pagamento lo avete già effettuato tramite homebanking o modello F24 ELIDE cartaceo, dovete recarvi allo sportello di persona e allegare anche il modello RLI compilato.  

Mancata comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione: le sanzioni

Se non ricordate di aver risolto un contratto o volete semplicemente controllare risoluzione contratto locazione online effettuata, basta andare sul sito delle Entrate, nel vostro cassetto fiscale, in atti di registro, e potete verificare la vostra situazione contrattuale, oppure cercare la ricevuta della risoluzione nella vostra area riservata.  
Se vi accorgete che avete dimenticato di dare comunicazione di chiusura alle Entrate, la mancata comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione entro 30 giorni dalla riconsegna delle chiavi ha un piccolo surplus, se il contratto non è in cedolare secca, costituito dall’imposta fissa di €67,00, una sanzione per tardiva comunicazione del 30% oltre l’anno di ritardo e gli interessi legali.
Se il locatore però si accorge del ritardo prima di ricevere l’avviso di accertamento dalle Entrate, può attuare il ravvedimento operoso, che consente di sanare l’irregolarità versando l’imposta dovuta, con sanzioni ridotte e interessi. Si calcolano in questo modo:
sanzione sull’imposta dovuta dello 0,2% per ogni giorno fino a 14 giorni di ritardo;
sanzione del 3% sull’imposta dovuta (1/10 del 30% ), se versata entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
sanzione del 3,75% sull’imposta dovuta (1/8 del 30% ), se versata entro 1 anno dalla scadenza prevista.

Cessione contratto di locazione: cos’è e cosa cambia dal subentro

Se vi siete mai chiesti se cessione e subentro siano sinonimi, ebbene non lo sono. 
La principale differenza tra cessione e subentro contratto di locazione è che mentre la cessione è un atto in cui locatore o conduttore vengono volontariamente sostituiti da un nuovo contraente, il subentro è una sostituzione che si impone per obbligo di legge, non dovuto ad accordi tra le parti.
Mentre il subentro è sempre gratuito, la cessione è a pagamento e richiede il versamento dell’imposta di registro. Inoltre, oltre all’imposta di registro, può prevedere il pagamento di un corrispettivo (si pensi ad esempio alla cessione di un’attività commerciale).

Cessione del contratto di locazione: registrazione e adempimenti fiscali

Sia per la cessione del contratto di locazione che per il subentro è necessario presentare la richiesta alle Entrate tramite modello RLI cartaceo o telematico entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto, se lo allegate, o dall’evento, se non allegate la scrittura privata.
Per la cessione allo sportello, bisogna porta il contratto, l’RLI e il versamento dell’imposta di registro fissa pari a €67,00 tramite pagamento con F24 ELIDE, utilizzando il codice tributo 1502. Se invece procedete online, la registrazione della pratica è contestuale al pagamento, che viene effettuato indicando il proprio IBAN e quindi senza bisogno di compilare l’F24 ELIDE.
Se la cessione prevede un corrispettivo, all’imposta fissa si aggiunge l’imposta del 2% calcolata su questo.
Il subentro, anche se gratuito, prevede comunque la comunicazione alle Entrate tramite modello RLI, e si effettua ad esempio in caso di compravendita di un immobile locato, di decesso del locatore, separazione giudiziale o subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale, di costituzione di usufrutto, di divisioni di immobili tra parenti.

Cessione contratto di locazione cedolare secca: come avviene e come richiederla

La cessione contratti di locazione ad uso abitativo, come il contratto a canone concordato, il contratto transitorio o quello a canone libero, deve essere richiesta dal conduttore con lettera raccomandata o posta pec almeno sei mesi prima che avvenga, e autorizzata dal locatore per iscritto. Il locatore, nella risposta, può anche specificare se solleva o meno il conduttore cedente dagli obblighi contrattuali originari. Cosa significa ciò? Che se il cessionario (inquilino entrante) non rispetta i patti contrattuali indicati in contratto, il locatore potrà rivalersi sul cedente (inquilino originario uscente), anche dopo il susseguirsi di più cessioni.
Non ha rilevanza che i contratti siano in cedolare secca o in regime ordinario, le modalità di cessione e gli adempimenti fiscali descritti sopra valgono per tutti indistintamente. 
La cessione contratto di locazione cedolare secca ha gli stessi costi della cessione di un contratto in regime ordinario, e cioè l’imposta di registro in misura fissa di € 67,00, e si può richiedere come indicato sopra. La pratica online è senz’altro più agevole e veloce.

Cessione contratti di locazione: diritti e doveri del locatore

Il subentro, cioè la cessione contratto di locazione tra locatori, avviene per obbligo di legge in caso ad esempio di successione, trasferimento immobiliare, divisione tra parenti, costituzione di diritto di usufrutto, pertanto può verificarsi su locazioni sia abitative che commerciali. Al locatore spetta solo comunicare all’inquilino il nome del nuovo locatore subentrato e del nuovo IBAN  su cui versare il canone di locazione.

Cessione contratto locazione: diritti e doveri del conduttore

In caso di cessione contratto locazione, il conduttore deve richiedere l’autorizzazione scritta al locatore, se si tratta di un contratto residenziale.  
Se invece il contratto di locazione è di tipo commerciale e viene ceduto insieme all’azienda, l’inquilino può cederlo solo informandone il locatore, con raccomandata o pec, ma senza doverne richiedere l’autorizzazione. Il locatore può opporsi al cessionario solo se non vengono rispettati i patti assunti con la cessione.
 

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.