Gestione affitti lungo termine: i rischi del fai da te

Gestione affitti lungo termine: Rischi legati agli aspetti burocratici e fiscali

Il proprietario che desidera mettere a reddito il proprio immobile, ricavandone un reddito costante da far crescere nel tempo e tutelandosi dai rischi, deve innanzitutto cominciare ad adempiere a una serie di obblighi di legge: mettere a norma gli impianti, dotarsi della certificazione energetica e rendere salubre la sua proprietà (ad esempio sostituendo gli infissi se non più sigillanti o intervenendo su problemi di umidità se presenti). 

Dopodichè, una volta reso l’immobile confortevole e adatto all’uso, è bene affidarsi a un agente immobiliare che valuti le esigenze del locatore, e che sappia determinare sia la tipologia di contratto da adottare, che la sua durata e i suoi contenuti. Se infatti il proprietario necessita di locare per un periodo relativamente breve, perchè ad esempio è in attesa che suo figlio rientri dopo un periodo di lavoro all’estero, inutile spingerlo verso un contratto 4+4 o un contratto a canone concordato. E’ bene orientarlo verso un contratto di locazione transitorio, che dura al max 18 mesi, e cercare un inquilino che abbia bisogno di un alloggio per pochi mesi, magari per una trasferta di lavoro.

Una volta individuata la tipologia di contratto che meglio risponde alle proprie esigenze, va verificato se è conveniente aderire alla cedolare secca (per i contratti ad uso residenziale) o restare in regime ordinario IRPEF.

Superati questi passaggi, e individuato l’inquilino adatto alla situazione, è compito del locatore (o di un suo intermediario delegato) occuparsi della registrazione contratto di affitto, e gestire le eventuali scadenze successive alla registrazione del contratto o le possibili richieste che potrebbero venire dall’inquilino. Per fare un esempio, nel periodo covid molti inquilini hanno richiesto la riduzione canone di locazione perchè non stavano lavorando e non riuscivano ad onorare gli impegni economici. Tale richiesta si aggiungeva alle scadenze e agli oneri già in capo ai locatori (o i loro intermediari), e siccome per la prima volta è stata creata la pratica sia in forma manuale che in forma telematica - per evitare che le persone uscissero di casa -, i locatori hanno dovuto apprendere nuovi passaggi burocratici. Per questo, essendo norme e fisco sempre in evoluzione, è meglio abbandonare il fai-da-te ed evitare poi di incorrere in sanzioni salate e perdite di tempo agli sportelli dell’AdE, rivolgendosi a professionisti come noi, specializzati nella gestione affitti lungo termine e transitori.  

Gestione affitto fai da te: i rischi relativi alla gestione dell'immobile

Nella gestione affitti lungo termine, uno dei rischi più rilevanti da tenere in considerazione quando si loca un immobile, è senza dubbio quello di non centrare la scelta dell’inquilino, che va ad inficiare la redditività dell’immobile. Come mettersi al riparo da inquilini inadempienti? L’unica strada percorribile è la prevenzione, intendendo con ciò una scelta oculata del conduttore e la prudente considerazione di vari aspetti: la durata contrattuale, che sia condivisa da entrambe le parti, per non ritrovarsi con un inquilino che non lascia casa dopo la scadenza contrattuale e che è difficile da sfrattare ad esempio per ragioni familiari o che viceversa se ne vada dopo qualche mese dalla stipula di un contratto 4+4; la tipologia di nucleo a cui ci si vuole rivolgere, considerando le comuni necessità che può avere una famiglia, una coppia, degli studenti, un single, e le referenze economiche dell’aspirante inquilino. 

Gestione affitti: rischi legati alla redditività dell'investimento

Infine, uno degli aspetti per cui è meglio rivolgersi a un professionista immobiliare è come ottenere la miglior reddività dal vostro immobile. Conoscendo infatti bene il mercato locale, un agente immobiliare è in grado di individuare il miglior canone bilanciandolo con le vostre esigenze e con quelle dell’inquilino a cui puntate, nel senso che il conduttore dovrà essere selezionato non solo in base alla sua capacità economica di sostenere il canone e le spese accessorie senza particolari rinunce, ma anche in modo da non perdere eventuali agevolazioni o regimi fiscali quali ad esempio la cedolare secca affittando a un privato, o la rinuncia all’opzione in cambio di un canone che vada a compensare la perdita fiscale.

Inoltre, un agente immobiliare con esperienza è in grado di fare i calcoli necessari per capire se l’immobile sta rendendo percentuali interessanti, rispetto ad altri tipi di investimento, o no, e consigliarvi al meglio sulle manutenzioni da fare per ottenere canoni migliori.

Per tutti questi motivi, la gestione affitto da parte di operatori del settore è da preferire alla gestione autonoma non professionale, perchè si rischia di perdere denaro o di non valorizzare sufficientemente l’immobile, neutralizzando gli sforzi.