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l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 12 Marzo 2024
Modificato il 12 Marzo 2024

La rivalutazione ISTAT sulle locazioni è l’adeguamento del canone al costo della vita, che viene calcolato sulla base della variazione degli indici di riferimento calcolati dall’ISTAT.
Le percentuali degli indici di riferimento vengono pubblicati sia in Gazzetta Ufficiale che sul sito dell’ISTAT, e fanno capo all’Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi (FOI).
Modalità diverse di aumento del canone, per le locazioni residenziali, non sono consentite né in itinere, né alla prima scadenza contrattuale (es. il primo quadriennio), anche se il locatore non aderisce alla cedolare secca. Pertanto, una volta stabilito il canone e registrato il contratto, l’unica modalità di aumento del canone è l’applicazione della variazione ISTAT, oppure il rifacimento del contratto a nuove condizioni economiche una volta scaduto l’intero periodo contrattuale (l’ottavo anno nel caso di un 4+4; il quinto anno nel caso di un concordato 3+2).
Diversi sono gli affitti commerciali, dove si può prevedere un canone a scaletta per i primi anni di locazione, solitamente per aiutare il conduttore ad avviare l’attività e/o adeguare i locali alle proprie esigenze professionali. Se viene previsto un canone differenziato per più annualità, tali importi annuali devono essere previsti e sottoscritti nel contratto in un’apposita clausola che ne definisce già tempistiche e cifre. Qualunque accordo successivo alla stipula del contratto che aumenti il canone non avrà alcuna validità.

Su quali contratti si applica l’ISTAT

- Sui contratti liberi 4+4 è possibile applicare fino al 100% della variazione;
- sui concordati 3+2, vengono date indicazioni negli Accordi Territoriali locali (a Bologna e provincia l’ISTAT applicabile è fino al 75%);
- sui contratti transitori concordati per lavoratori e i contratti transitori concordati per studenti, l’ISTAT non è applicabile;
- sui contratti commerciali 6+6 la variazione massima è del 75%, ad eccezione dei commerciali di durata superiore ai 6 anni (es. 7+6, 8+6, etc), o con canone annuo superiore a €250.000, ai quali si può applicare fino al 100%.

Sui contratti abitativi, se si è scelto di aderire alla cedolare secca, l’ISTAT non si può applicare.

Come si richiede l’aggiornamento ISTAT

E’ bene precisare che se, in qualunque contratto, abitativo o commerciale, la clausola dell’aggiornamento ISTAT non viene inserita, non si ha diritto a richiedere l’aggiornamento del canone, e inoltre:
- se nel contratto residenziale la clausola è presente e non si specifica che l’aumento avverrà automaticamente e senza bisogno di richiesta (scritta o verbale, come indicato in contratto) da parte del locatore, in caso per un anno o più si dimentichi di chiedere l’aggiornamento, gli arretrati non potranno più essere recuperati. In caso contrario, possono essere richiesti fino a un massimo di 5 anni di arretrati;
- se nel contratto commerciale la clausola è presente, l’aumento non potrà essere automatico (la clausola sarebbe nulla), ma preventivamente e annualmente richiesto da parte del locatore, altrimenti la dimenticanza non potrà più essere recuperata negli anni successivi.

Come si calcola l’ISTAT

Per calcolare la rivalutazione, bisogna innanzitutto controllare l’indice dei 2 mesi precedenti alla data di stipula del contratto, perché l’indice del mese in corso esce il 21 del mese successivo a quello di decorrenza del contratto, quindi sempre un po' tardi. Quindi, se la data di decorrenza del contratto è il 1° marzo, meglio specificare nella clausola dell’ISTAT che il mese di riferimento per l’aggiornamento del canone sarà gennaio, il cui indice esce il 21 febbraio.
Prendiamo un contratto 4+4 stipulato con canone di Euro 600,00 a novembre 2022. La prima rivalutazione la calcoleremo in base all’indice ISTAT di settembre 2023 come segue:
Canone da rivalutare                                                  € 600,00
Decorrenza della rivalutazione                                   Settembre 2023
Percentuale di rivalutazione applicata                       100%
Indice Istat a Settembre 2022                                    113,5
Indice Istat a Settembre 2023                                    119,3
Variazione percentuale dell'indice                              5,1%
Importo rivalutazione                                                  € 30,60
CANONE RIVALUTATO                                           € 630,60

Se il canone fosse relativo a un concordato o a un affitto commerciale, il calcolo sarebbe invece il seguente:

Canone da rivalutare                                                  € 600,00
Decorrenza della rivalutazione                                   Settembre 2023
Percentuale di rivalutazione applicata                        75%
Indice Istat a Settembre 2022                                    113,5
Indice Istat a Settembre 2023                                    119,3
Variazione percentuale dell'indice                              5,1%
Di cui il 75%                                                                3,825%
Importo rivalutazione                                               € 22,95
CANONE RIVALUTATO                                          € 622,95
 

Canoni di locazione in dichiarazione: adeguamenti ISTAT, cosa va indicato?

Se il locatore non aderisce alla cedolare secca e dunque applica la rivalutazione ISTAT, il canone aggiornato andrà dichiarato nel modello 730 (quadro B), chi invece ha partita iva dovrà indicarli nel quadro RB Redditi da fabbricati e l’imposta di registro annuale verrà calcolata sul canone annuo aggiornato, sia se aumentato che eventualmente ridotto per un eventuale richiesta da parte dell’inquilino.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.