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Creato il 31 Ottobre 2021
Modificato il 10 Settembre 2024

Nei contratti di locazione assai di frequente è prevista la clausola che prevede il recesso del conduttore per gravi motivi, previo preavviso. Vediamo di cosa si tratta

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Definizione di "gravi motivi"

La legge non fornisce una definizione chiara dei suddetti "gravi motivi", per cui nella ricerca ci soccorre la Corte di Cassazione, che ha precisato che per "gravi motivi" si intendono quelli che consentono al conduttore di recedere da un contratto di locazione in forza degli articoli 4 e 27 della Legge 392 del 1978, a prescindere dalle previsioni contrattuali: i predetti devono essere determinati da fatti indipendenti ed estranei dalla volontà del conduttore, nonché imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e così impattanti da rendere la sua prosecuzione oltremodo gravosa.
In estrema sintesi occorre che: i richiamati eventi siano imprevisti e imprevedibili; che siano indipendenti dalla volontà del conduttore; che siano insorti dopo la stipulazione del contratto; che rendano la prosecuzione del rapporto gravosa dal punto di vista economico o psicologico.
 

Recesso dal contratto e grave motivo

Il "grave motivo" sollevato dal conduttore, va dallo stesso provato. In assenza della prova il locatore potrà richiedere il risarcimento dei danni dallo stesso patiti, fra cui anche quelli cagionati dalla -illegittima- risoluzione anticipata del contratto.
Va da se' che la predetta richiesta di danni non potrà essere richiesta, nel caso in cui il locatore abbia immediatamente reperito un nuovo conduttore, magari concedendolo in locazione ad un canone superiore.

Esempi di gravi motivi di recesso anticipato dal contratto

E' possibile azzardare un elenco (non tassativo né tanto meno esaustivo) delle casistiche che possono costituire grave motivo di recesso anticipato dal contratto di locazione:

- improvviso ed imprevisto trasferimento del lavoratore, che dall'oggi al domani, appunto, vede mutata la sede della propria azienda, ovvero viene destinato ad altra sede (ovviamente a tale riguardo non rilevano i cambiamenti volontari della sede di lavoro, anche se comportano il trasferimento in altra città);
- la perdita del lavoro, inscindibilmente collegata alla necessità di ridurre i costi, in primis quelli del canone di locazione (va da se' che non deve trattarsi di dimissioni volontarie);
- seri problemi familiari che rendono necessario il trasferimento (per esempio: malattia di figli, genitori, eccetera);
- vizi strutturali all'immobile locato o al condominio, vizi dinanzi al quale il locatore si disinteressa o non pone alcun rimedio ovvero non appronta adeguati rimedi.

Giova da ultimo specificare che l'acquisto di una prima casa, da parte del conduttore, non parrebbe rientrare nella definizione appena fornita di grave motivo, in quanto dipende da una precisa scelta, autonoma e volontaria e non dipende da eventi imprevisti ed imprevedibili.

 

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.