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Creato il 02 Novembre 2022
Modificato il 13 Ottobre 2023

Subaffitto come funziona? Cominciamo col dire che il contratto di subaffitto è legale. Esiste, e come tutti i contratti di locazione superiore a 30 giorni va registrato, pagando l’imposta di registro qualora non sia in cedolare secca. Chi lo stipula, il sublocatore, lo deve dichiarare al fisco.

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Contratto di subaffitto: aspetti giuridici

Su quali tipologia di contratti si può sublocare? Su quasi tutti, abitativi (eccetto i contratti concordati transitori e per studenti) e diversi dagli abitativi, in cedolare secca o IRPEF ordinaria. Condizione essenziale perché si possa stipulare, è la clausola, inserita nel contratto principale, che il locatore autorizzi la sublocazione.

Il contratto di sublocazione può essere stipulato sempre e solo partendo da un contratto principale già esistente, del quale la durata diventa anche la durata massima del subaffitto stesso. Così come nel caso della cessione, le controparti sono tre:
- locatore
- conduttore
- subconduttore

Diversamente dalla cessione, però, dove cedente e subentrante devono firmare insieme al locatore la scrittura privata di cessione, nel caso del contratto di sublocazione, se autorizzata nel contratto principale, è solo il conduttore a stipulare il nuovo contratto insieme al subconduttore.

Sublocazione totale e parziale

Il contratto di subaffitto può prevedere una sublocazione parziale o totale. Può essere un contratto a canone concordato anche se il contratto principale è libero, e viceversa, può prevedere la cedolare secca, anche se il contratto da cui dipende non è in regime di cedolare. Anche la durata del contratto subaffitto è libera, purché non superi quella del contratto principale, da cui dipende. Se supera i 30 giorni, la registrazione contratto di affitto è obbligatoria. Va quindi dichiarata al fisco nel quadro D “Redditi diversi” in quanto si percepisce un canone di locazione senza essere proprietari dell’immobile.

Subaffittare appartamento, sia in modo parziale che totale, senza il consenso scritto del locatore, espone allo sfratto il subconduttore non autorizzato e il conduttore a eventuale risarcimento danni. Se invece la clausola del subaffitto è prevista nel contratto principale, è sufficiente che il conduttore comunichi al locatore il subaffitto, anche se la legge non indica termini di scadenza precisi per farlo. I doveri del subconduttore verso il locatore e l’immobile restano gli stessi del contratto di locazione principale da cui dipende.

Diverso è invece il contratto sublocazione commerciale, dove l’obbligo di prevedere la clausola di sublocazione in contratto è superflua. E’ l’art. 36 lg. 392/78 a stabilire che il subaffitto commerciale è sempre legittimo e non necessita di autorizzazioni. La norma chiarisce anche che eventuali clausole che vietano la sublocazione commerciale non hanno alcun valore.

Contratto di subaffitto con cedolare secca e canone concordato

Nelle sublocazioni abitative, nulla vieta al conduttore di aderire alla cedolare secca, se fiscalmente gli conviene. Se pensiamo infatti a chi prende immobili in affitto per subaffitto, come coloro che esercitano attività turistica o affitto breve, il caso diventa subito chiaro. Anche in questa modalità il subaffitto è legale. Un privato può prendere in affitto un immobile con regolare contratto abitativo in cui è prevista la clausola di sublocazione, avvertire il locatore dell’uso che dovrà fare dell’immobile, anche per non imbattersi in problemi condominiali successivi, e aderire alla cedolare secca (che non è possibile in una sublocazione commerciale, su immobile diverso dall’abitativo).

Così come è possibile subaffittare una stanza a canone concordato, è anche possibile la sublocazione cedolare secca, anche se il contratto principale è invece in regime ordinario. Essendo i due contratti facenti capo a due persone diverse, ed essendo entrambi dichiarati annualmente al fisco, locatore e conduttore hanno entrambi diritto, percependo un reddito assoggettabile a tassazione, di scegliersi il regime di pagamento delle imposte che conviene loro maggiormente (aliquota IRPEF ordinaria o cedolare secca al 10% sui concordati e 21% sui liberi). La cedolare secca, infatti, si applica anche sui redditi diversi (solo al 21%), quali sono quelli derivanti da contratto sublocazione.

Il pagamento del canone deve avvenire, come per gli affitti, a cadenza mensile e non cumulativa, e il sublocatore deve rilasciare una ricevuta non fiscale in qualunque forma riceva il canone di locazione. Pena l’accertamento dell’AdE e conseguente riconoscimento d'irregolarità fiscale.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.