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l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 29 Novembre 2022
Modificato il 10 Settembre 2024

Il contratto di affitto con cedolare secca quando conviene? Quando l’inflazione è molto bassa. L’alto tasso d'inflazione attuale ha pertanto alimentato dubbi circa la convenienza per il locatore di mantenere o meno l’adesione alla tassa piatta. Questo è dovuto al fatto che, chi ha un affitto cedolare secca, non può applicare gli aumenti ISTAT annuali - come previsto dall’art. 3 Dlgs 23/2011 -  che al momento sono piuttosto sostanziosi. Con le percentuali inflattive attuali, in alcuni casi meglio fare qualche calcolo, anche con l’aiuto di un consulente fiscale.

Indice dei contenuti

Aumento affitto a causa dell’inflazione: come funziona

Se avete in essere un contratto di affitto concordato con cedolare secca, state pagando un’aliquota fissa del 10%. Invece, se avete un contratto di affitto transitorio con cedolare secca, pagate il 10% se è un concordato asseverato o il 21% se è un transitorio non asseverato dalle Associazioni. Se avete stipulato un normale contratto di affitto 4 4 con cedolare secca, o un contratto di affitto locale commerciale con cedolare secca (stipulato nel 2019, che è stato l’unico anno in cui sui commerciali si poteva aderire alla cedolare secca), versate una flat tax del 21%. Ma quanto dura il contratto di affitto con cedolare secca? Indipendentemente dalla durata del contratto, l’opzione della cedolare secca dura un anno. Per cui, se volete revocarla, basta attendere il mese di decorrenza contrattuale, comunicare alle Entrate la revoca e pagare l’imposta di registro dovuta (potete anche fare tutto su questo sito, nella sezione NUOVA PRATICA, scegliendo l’opzione ANNUALITA’ SUCCESSIVE).

Affitto cedolare secca VS inflazione: non cambia nulla!

Inflazione o no, se avete in essere un contratto d’affitto in cedolare secca, a voi non cambia nulla, perché l’adeguamento ISTAT non è consentito.
Tuttavia, attualmente il tasso d'inflazione è così alto che uscire anche solo per un anno dalla cedolare secca per poter applicare la variazione ISTAT, potrebbe risultare conveniente. 
E’ essenziale però che il vostro contratto di locazione contenga la clausola che prevede l’applicazione dell’ISTAT. Senza tale postilla, infatti, anche se uscite dal regime della cedolare, l’adeguamento ISTAT non può essere applicato.
La variazione ISTAT massima consentita sui contratti concordati e sui commerciali è del 75%, sui liberi e transitori non asseverati del 100%.

Facciamo un esempio pratico. Se avete un contratto di locazione 4+4 a Euro 500/mese e il tasso d'inflazione è del 9%, applicando l’ISTAT potete avere €540 annui in più, cioè ben €45,00 in più al mese. 
Ma allora, l’opzione cedolare secca quando non conviene? Bisogna calcolare quanto si perde nell’anno in cui si torna in regime IRPEF ordinario in termini d'imposte e registro, e ragionarci su col proprio consulente fiscale. È inoltre necessario considerare anche le detrazioni personali che potrebbero essere in campo e che restando in cedolare potrebbero andare perdute.

Per sapere pertanto quando conviene la cedolare secca sugli affitti, deve essere valutata, sulla propria situazione personale:
- la convenienza del regime di tassazione IRPEF
- detrazioni
- addizionali
- imposte di bollo
- imposte di registro confrontando.

Tutto questo col risparmio offerto dalla cedolare secca rispetto all’incremento ISTAT previsto in caso di tassazione ordinaria.

Contratto di affitto con cedolare secca: vantaggi irrinunciabili

Quando conviene la cedolare secca? Generalmente, conviene innanzitutto se avete anche altri redditi (esempio redditi da lavoro o redditi diversi). Se ricadete nella no tax area, scegliere la cedolare secca non ha senso, in quanto rientrando nella no tax area non pagate comunque nulla. In linea di massima, conviene se, oltre ad altri redditi, avete in essere un concordato, perché pagate il 10% e dunque conviene sempre.  Se ricadete in un’aliquota IRPEF quale il 23% o il 25% e avete un contratto di affitto 4 4 con cedolare secca e una serie di detrazioni in essere, vale la pena fare qualche approfondimento. Se invece rientrate in un’aliquota quale il 35% o il 43%, è più facile che riusciate ad assorbire sia le detrazioni che la tassa piatta e, quindi, di solito, la cedolare secca conviene quasi sempre.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.