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Creato il 20 Dicembre 2022
Modificato il 13 Ottobre 2023

Nella mia attività di agente immobiliare, quando stipulo un contratto di affitto abitativo, che sia un 4+4 o un contratto di affitto 3 2, molti inquilini mi chiedono se prendere la residenza nell’immobile locato è una loro scelta o un obbligo. Molte persone non hanno ben chiari i loro diritti o doveri in questo specifico caso. Vediamo di approfondire meglio la questione, in particolare con riferimento ai vari contratti di locazione esistenti.

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Contratto di affitto e residenza secondo il codice civile

La legge dice che ognuno di noi ha l’obbligo di rendersi reperibile. Per questo motivo ogni cittadino deve comunicare, all’ufficio anagrafe del proprio Comune di residenza, l’indirizzo della propria dimora principale, cioè la casa in cui vive per la maggior parte dell’anno. Ciò significa che se prendiamo casa in affitto per lavoro e facciamo la settimana corta, o firmiamo un contratto di 3 mesi, non è necessario spostare la residenza. Se invece stipuliamo un contratto di affitto agevolato 3 2 o un 4+4, che sono contratti di tipo duraturo e presuppongono stanzialità, l’immobile locato diviene, con tutta probabilità, la nostra dimora principale. In questo caso è obbligatorio richiedere in Comune il trasferimento della residenza.

Ci sono poi casi in cui, pur non abitando un immobile, come la casa al mare, per motivi fiscali quali il mantenimento dell’esenzione IMU sulla dimora principale, vi viene mantenuta la residenza. Va evidenziato che comunicare un indirizzo di residenza falso all’Ufficio Anagrafe, che rappresenta la pubblica sicurezza, è reato. Pertanto, se il Comune si accorge di tale discrepanza, si perderanno i benefici fiscali goduti, con le relative sanzioni e richiesta di arretrati. Si tratta di un vero e proprio illecito amministrativo.

Non è reato al contrario dimenticarsi di fornire il nuovo indirizzo di residenza all’ufficio Anagrafe del Comune da cui ci si sposta. Tale dimenticanza genera poi al cittadino/contribuente problemi per il recapito di raccomandate, notifiche o sanzioni. Infatti, se non si comunica il nuovo indirizzo di trasferimento, la legge le ritiene consegnate all’ultimo indirizzo noto all’Anagrafe.

Da tutte queste premesse, è chiaro che se ad esempio stipulo, tra i contratti concordati,  un contratto di affitto concordato 3 2 o di più lunga durata (non è il caso ovviamente dei concordati transitori per lavoratori o studenti), oppure un canone libero 4+4, sarebbe conseguente trasferire la residenza nell’immobile locato.

Contratto di affitto 3+2: come funziona il cambio di residenza

Nel caso dei contratti di locazione, il cambio di residenza ha un impatto diverso su locatore e conduttore. Ad esempio, come funziona il contratto di affitto 3 2 se l’inquilino non prende la residenza? Ebbene, il contratto di locazione è valido ugualmente, sia che la residenza venga spostata nell’immobile preso in affitto o meno. Dopo la registrazione contratto di affitto, infatti, la legge non impone né vieta di spostare la residenza. Pertanto, tutti i contratti di locazione abitativi sono validi lo stesso, anche se non è trasferita lì la residenza. 
È invece il locatore, qualora affitti la propria dimora principale, a dover spostare la residenza qualora affitti la sua prima casa. Così facendo deve, di conseguenza,  rinunciare all’esenzione IMU.

Contratto di affitto 3 2 e cambio residenza: considerazioni fiscali

Anche riguardo alle questioni fiscali le differenze principali riguardano inquilino e proprietario. Il locatore, infatti, può sempre godere dei benefici fiscali sul contratto di affitto 3 2 cedolare secca, usufruendo dell’aliquota al 10% oppure dello sconto IRPEF, anche se il conduttore non vi trasferisce la residenza. L’art. 8 Lgs 431/98 conferisce questi benefici al contratto a canone concordato senza imporre o vietare il requisito della residenza all’inquilino. Tuttavia, in alcuni Comuni, proprio come Bologna, è riconosciuta un’ulteriore aliquota IMU scontata a favore del locatore se questi affitta con contratto di affitto 3 2 ad inquilino che prenda la residenza. Deve inoltre essere considerata anche un’ulteriore aliquota del 25% introdotta da Renzi nel 2016, valida per tutta Italia anche se l’inquilino non sposta  la residenza nell’immobile preso in affitto. A tal proposito potete trovare il modello contratto di affitto 3 2 su questo sito già utilizzabile per i vostri contratti su Bologna e Provincia.
Relativamente invece al contratto di affitto 3 2 agevolazioni fiscali dell’inquilino, se questi non prende la residenza:
- non potrà richiedere le detrazioni sui canoni pagati, visto che spettano solo se  elegge l’immobile locato come dimora principale; 
- nei Comuni che collegano la TASI anche al conduttore, questi non ha l’esenzione per la parte di TASI spettante. 

In conclusione, se stipulate un contratto 3+2 concordato non è sempre necessario che il conduttore stabilisca la residenza. Il contratto è valido lo stesso e le agevolazioni fiscali del locatore regolarmente spettanti. Di conseguenza non c’è motivo di scegliere l’inquilino sulla base della sua intenzione di risiedere o meno nell’immobile locato o d'inserire clausole che obblighino l’inquilino in tale senso. L’unico caso che reca qualche svantaggio per il locatore che firma un contratto di affitto 3 2 canone concordato è l’eventuale perdita dell’aliquota IMU locale nei Comuni che concedono tale beneficio, come ad esempio Bologna (ma non dell’aliquota del 25% estesa a tutto il territorio nazionale).

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.