Come vendere e acquistare casa (cosa serve e cosa bisogna fare)

La valutazione dell’immobile

La stima dell’immobile rappresenta il punto di partenza per effettuare diverse operazioni che possono anche non avere direttamente a che fare con la vendita di un immobile. Infatti, i motivi per cui potrebbe essere necessaria una valutazione immobiliare potrebbero essere:

• Compravendita: in questo caso la valutazione serve sia al venditore per stabilire un prezzo di vendita adeguato, che all'acquirente per verificare se la somma richiesta è equa.

• Richiesta di mutuo: le banche effettuano perizie per assicurarsi che il prezzo concordato per un acquisto sia adeguato all’immobile, quando devono concedere mutui;

• Successioni e divisioni: in questi casi la valutazione serve a quantificare il valore per ripartire l'eredità o i beni in modo equo tra eredi o comproprietari.

• Assicurazione: in questo ambito le stime si effettuano per calcolare l'importo del risarcimenti in caso di danni.

• Investimenti: in questo caso il prezzo dell’immobile da acquistare serve a valutarne la redditività dell’affitto.

• Contenziosi legali: qualora esistessero controversie legali su un immobile, la valutazione dei periti di ciascun contendente può essere utilizzata come prova del suo valore.

• Miglioramenti e ristrutturazioni: in caso si voglia capire se convenga vendere o ristrutturare un immobile in cattive condizioni, una valutazione aiuta a capire se spendere per eventuali migliorie o ristrutturazioni valga la pena, ai fini di un eventuale guadagno con la vendita.

Come si effettua una valutazione immobiliare

La stima immobiliare può essere richiesta a diverse figure professionali, quali agenti immobiliari, periti o valutatori immobiliari certificati. Questi professionisti utilizzano diverse metodologie per stimare il valore dell'immobile, tra cui:

• Confronto con immobili simili: si compara l'immobile in questione con altri immobili simili venduti di recente nella stessa zona.

• Valore di ricostruzione: si calcola il costo per ricostruire l'immobile ex novo, tenendo conto del valore del terreno e dei costi di costruzione.

• Reddito: si calcola il valore dell'immobile in base al reddito che produce o che potrebbe produrre (ad esempio, in caso di affitto).

L’RTI (Relazione Tecnica Integrata)

Dopo la valutazione dell’immobile, il passo successivo per chi  intende mettere in vendita un immobile è incaricare un tecnico affinchè faccia gli accertamenti edilizi e prepari l’RTI (Relazione Tecnica Integrata). E’ necessario verificare che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente a quanto depositato in catasto e in Comune, e stendere una relazione tecnica finale che miri ad ottenere la conformità urbanistica e catastale del bene oggetto di vendita. 

L’RTI è un documento esaustivo, perché solitamente contiene tutti i protocolli depositati in Comune, gli aggiornamenti e le regolarizzazioni effettuati, oltre che in allegato la pianta catastale dell’immobile, la visura aggiornata, l’abitabilità.

Pur non essendo obbligatoria per legge, l’RTI è caldamente consigliata al venditore, perché lo protegge da future contestazioni da parte dell’acquirente e serve a ricostruire la storia dell’immobile per poterlo regolarizzare se non conforme. Se ciò non fosse possibile, il proprietario può rivedere il valore dell’immobile al ribasso. Per questo è importante essere informati di tutto prima di cercare un acquirente: se il potenziale compratore viene a conoscenza della situazione urbanistica non conforme sin dalla prima visita, ha la facoltà di valutare liberamente e in modo informato se acquistare o meno, e a quali condizioni. Se ne venisse a conoscenza successivamente, cioè dopo aver stretto accordi scritti e versata la caparra, potrebbe decidere di rinunciare con richiesta del doppio della caparra ed eventuale risarcimento danni o, in alternativa, di ridurre sensibilmente il prezzo stabilito per la compravendita. Per evitare liti, in tali situazioni il venditore potrebbe dover accettare condizioni di vendita molto sfavorevoli, molto più che se non avesse cercato un acquirente dopo aver approfondito la situazione edilizia e urbanistica.

Un altro motivo molto importante per cui è necessario cominciare una vendita affidandosi innanzitutto a un tecnico è anche verificare se nelle pratiche esistenti è presente l’abitabilità, infatti in alcuni casi il prezzo dell’immobile dipenderà anche dal fatto che questa esista o meno.

Si tenga presente che la richiesta della documentazione in Comune, le verifiche sul posto e il deposito di nuove eventuali pratiche di riallineamento prendono al tecnico qualche mese di lavoro. Pertanto, una volta deciso di vendere, prima ancora di cercare l’acquirente è bene dare avvio alle pratiche edilizie, essendo questo il modo per sapere cosa effettivamente si sta proponendo al mercato.

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica)

Un altro documento tecnico obbligatorio per vendite e locazioni è l’APE, che viene redatto da un tecnico abilitato in Regione (solitamente un geometra, un ingegnere o un architetto) e che individua la prestazione energetica dell’immobile da compravendere, cioè quanto consuma l’immobile in termini energetici. A volte il tecnico che redige l’RTI è anche abilitato alla redazione dell’APE, per cui è sufficiente un unico tecnico a svolgere tutte le pratiche necessarie.

L’atto di provenienza

Per stipulare una vendita serve l’atto di provenienza, cioè un documento pubblico che dimostri la titolarità del bene.

I vari modi in cui si può diventare proprietari di un immobile sono tramite l’acquisto, l’eredità, la divisione ereditaria, la donazione, la permuta, ma anche tramite l’usucapione e l’accessione (es: mio fratello è proprietario di un terreno, io ci costruisco un palazzo sopra, mio fratello diventa proprietario anche della nuova costruzione), l’assegnazione a seguito di asta giudiziaria, o un atto giudiziario (ad. esempio in caso di liti in cui si richiede la sentenza di un giudice).

A seconda di come si sia divenuti proprietari, al notaio incaricato della stipula va consegnato l’atto pubblico derivante da atto notarile o sentenza del giudice, oltre che a eventuali certificati di matrimonio, di stato civile o di morte.

Se non si riesce a trovare l’atto di provenienza dell’immobile, o nel caso il notaio rogante non eserciti più o sia deceduto, per reperire una copia di tale documento ci si deve rivolgere all’archivio notarile distrettuale o all’Agenzia delle Entrate, e i costi per ottenerlo sono relativamente contenuti.

Documenti condominiali

Per evitare contestazioni anche a distanza di anni, oltre alla documentazione tecnica i notai hanno cominciato a richiedere documentazione che qualche anno fa non veniva richiesta, ma che poteva creare problemi all’acquirente, quali gli ultimi 2 verbali di assemblea di condominio per verificare le delibere di spese straordinarie eventualmente non comunicate, e la quietanza delle spese ordinarie e straordinarie spettanti al venditore fino alla data di stipula, corredata da specifica dichiarazione di avvenuto saldo da parte dell’amministrazione. Infatti, se non debitamente informato, i debiti verso il condominio degli ultimi 2 anni antecedenti alla compravendita, non saldati dal venditore, passano per legge all’ignaro acquirente. Adesso, invece, la richiesta di tali documenti riduce fortemente i rischi di accollarsi debiti pregressi altrui.

Oltre ai documenti menzionati, il venditore aggiungerà inoltre anche il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, il preventivo e consuntivo delle spese correnti. 

Altra documentazione richiesta

Se vendete tramite agenzia, questa sarà anche in grado di reperire le visure ipotecarie per verificare, prima di arrivare dal notaio, che non ci siano ipoteche o pignoramenti. Diversamente, le visure le fa il notaio a ridosso del preliminare o del rogito, perché hanno un costo e devono essere estratte poco prima dell’atto per evitare che vengano trascritti atti pregiudizievoli in concomitanza alla compravendita.

Conclusioni

Se volete acquistare casa, cercate di prendere preliminarmente visione dei seguenti documenti:

-       RTI (con piante catastali aggiornate)

-       Visure catastali e ipotecarie dell’immobile

-       APE

-       Atto di provenienza

-       Documentazione condominiale (verbali d’assemblea, ripartizione spese, quietanza spese e dichiarazione dell’amministratore di avvenuto saldo di spese ordinarie e straordinarie alla data del rogito, regolamento corndominio e tabella millesimi)

Se il venditore (o l’agenzia) rifiuta di mostrarveli, i rischi sono dietro l’angolo.