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In collaborazione con
l’Associazione Proprietari che fornisce il timbro di conformità ai nostri contratti.
Creato il 29 Novembre 2022
Modificato il 10 Settembre 2024

Spesso ci vengono richieste informazioni, dagli uffici pubblici o dai nostri consulenti, che troviamo solo nelle visure catastali. Vediamo quindi, qui di seguito, che cos’è la visura catastale, come richiederla e qual è la sua utilità nel nostro quotidiano.

Indice dei contenuti

Che cos’è la visura catastale

La visura catastale è un documento pubblico che permette d'identificare in modo univoco gli immobili e i terreni. Serve a identificare la loro posizione, la loro redditività, i dati anagrafici dei loro intestatari, e a ricostruire gli aggiornamenti che tali fabbricati o terreni hanno subito nel tempo, in modo da poter adempiere correttamente agli obblighi fiscali.

I principali dati sempre presenti (alcuni vengono forniti solo per i terreni o in alcuni Comuni) che contiene sono:
- Comune catastale: fa riferimento ai confini amministrativi del Comune oggetto di ricerca ed è identificato da 1 lettera e 3 cifre (es: per Bologna A944), e corrispondono ai caratteri che compaiono dal 12° al 15° dei codici fiscali;
- Foglio: è una parte di territorio comunale su mappa e identificato da un numero;
- Particella: detta anche mappale, indica una porzione di territorio comunale contenuto all’interno del foglio;
- Subalterno: è il numero all’interno della particella o mappale che indica l’unità immobiliare oggetto di ricerca;
- Indirizzo dell’immobile;
- Zona censuaria: il Comune, se piccolo, è generalmente dotato di un’unica zona censuaria. Invece, se si tratta di una grande città, potrebbero esserci più zone censuarie, che indicano il maggior o minor pregio della zona e quindi un maggior valore, ai fini fiscali;
- Categoria: indica la tipologia di appartenenza dell’unità immobiliare oggetto di ricerca (es: A sono le categorie abitative, C i locali commerciali, D i capannoni, ecc…);
- Classe: indica la produttività dell’immobile, che cresce a partire dal n. 1 in su;
- Consistenza: è la dimensione dell'immobile ed è espressa in vani per abitazioni e uffici (categoria A), in metri quadrati per negozi, ecc... (categoria C), in metri cubi per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc…). Le categorie D ed E non hanno consistenza catastale.
- Rendita: è un coefficiente calcolato per le categorie A, B e C, mentre per le  categorie D ed E si calcola su stima diretta.
- Superficie catastale: dal 2015 l’Agenzia delle Entrate ha cominciato a inserire in visura anche la metratura catastale. Si tratta di un dato che, come vedremo, è utilizzato da quest’anno anche per i contratti concordati per la Provincia di Bologna.

Visura catastale terreni

Per i terreni, la visura catastale contiene invece i seguenti dati:
- Qualità: indica il tipo di coltura adatto alla porzione di terreno oggetto d'indagine;
- Classe: indica il grado di produttività della particella ed è etichettata con una specifica dicitura. È indicata con la lettera ‘U’ se nel Comune esiste una sola classe, oppure con numeri da ‘1’a ‘n’ dove la classe 1 rappresenta quella più produttiva e redditizia;
- Ha: superficie in ettari del terreno;
- Are: superficie in are del terreno;
- Ca: superficie in centiare del terreno;
- Reddito dominicale: è il reddito medio proveniente dal lavoro agricolo, dovuto al proprietario del terreno;
- Reddito agrario: si riferisce al reddito medio ordinario del terreno ricavabile dal capitale e dal lavoro, tenendo conto delle potenzialità del terreno. È un dato che dipende, come il reddito dominicale, anche dalla qualità e dalla produttività media del terreno stesso.

Come richiedere visura catastale

Specificato che cos’è la visura catastale, vediamo nel dettaglio come poterla richiedere. L’accesso alle visure catastali è a pagamento per gli intermediari e gratuita per gli intestatari dei beni. Ma dove richiedere visura catastale? Si può richiedere di persona, allo Sportello del Catasto o agli Uffici del Territorio, oppure online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (è rilasciata in formato pdf, e potete ottenerla anche sul nostro sito nella sezione VISURE). Eccezion fatta per le città di Trento e Bolzano, per le quali il catasto è gestito dalle Province autonome.
Se volete sapere come fare una visura catastale, innanzitutto bisogna individuare che tipo d'informazione vi serve. Ad esempio, se dovete ricostruire i vari aggiornamenti che hanno caratterizzato un immobile o le proprietà intestate a un intestatario nel tempo, bisogna richiedere una visura catastale storica. Si tratta di un'attestazione che documenta le variazioni catastali che hanno influito sul classamento, sulla rendita o categoria, oppure gli immobili di cui un dato soggetto è divenuto proprietario nel tempo.

Le visure catastali possono essere analitiche o sintetiche. Dal 1° febbraio 2021 la visura analitica ha un nuovo aspetto, più descrittivo e adatto a essere compreso anche dai non addetti ai lavori. Quella sintetica, invece, è un semplice prospetto schematico.

Per richiedere una visura catastale immobile dovete effettuare una ricerca per soggetto o per immobile. I dati da inserire possono essere:
- il codice fiscale dell’intestatario dei beni, anche per quota di proprietà;
- i dati catastali dell’immobile;
- la partita (sempre più in disuso per i fabbricati);

È possibile indicare una finestra temporale che vi interessa e verificare, oppure richiedere, una fotografia del soggetto o dell’immobile allo stato attuale.

Visura catastale immobile: quando serve e perché

Adesso che abbiamo capito come richiedere la visura catastale e quali informazioni contiene, è più facile collegare quanto avete appena letto con le vostre esigenze quotidiane.
Quando infatti dovete, ad esempio, pagare l’IMU della vostra casa di campagna, o volete acquistare un immobile usato, è sulla visura che trovate la rendita catastale che serve a calcolare sia l’IMU di casa vostra che le imposte per il nuovo acquisto.
E ultimamente, a Bologna e provincia, procurarsi una visura catastale è d’obbligo se intendete stipulare un contratto a canone concordato. Infatti, l’Accordo del 2022 esige che la metratura da indicare per il calcolo del canone deve essere quella indicata nella visura catastale dell’immobile da affittare, eccetto le superfici scoperte. Non solo! La, o le visure catastali che dovrete ottenere in caso abbiate più immobili da affittare, dovranno poi essere inviate, insieme alla richiesta dell’attestazione, alle Associazioni che devono verificare che venga dichiarato il reale.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.