Affitti brevi a Bologna: la crisi abitativa e le nuove normative comunali nel 2025

Affitti alle stelle a Bologna: un problema che non accenna a diminuire

Se vivi o devi trasferirti per lavorare o studiare in una grande città, te ne sarai sicuramente accorto: trovare una casa in affitto a prezzi ragionevoli è diventata ormai un'impresa quasi impossibile e lo strumento canone concordato sembra non sortire più gli effetti sperati. Il fatto è che gli appartamenti in locazione scarseggiano e, quando si trovano, i canoni sono spesso fuori portata. Come mai? I motivi sono diversi.  

Quanto costa vivere in affitto a Bologna?

Dando un'occhiata alle statistiche, si nota come, a parte una breve tregua durante il periodo del Covid, i prezzi degli affitti nelle grandi città siano in costante aumento dal lontano 2015. In media, parliamo di un bel 13% di incremento. Ma attenzione, questa è solo una media! In città come Milano, Venezia e la nostra Bologna, dove la domanda di alloggi è sempre alta, soprattutto da parte di studenti e lavoratori che non ci vivono stabilmente, l'aumento è stato ancora più consistente, arrivando anche a superare di dieci punti la media nazionale. Infatti, sempre meno proprietari sono disposti ad affittare le loro case, specialmente con i classici contratti a lungo termine (il famoso 4+4) o anche solo per un anno, magari con un canone concordato. Tradizionalmente, molte famiglie italiane preferiscono tenere le case vuote piuttosto che affittarle, spesso per paura delle lungaggini burocratiche in caso di problemi con gli inquilini. Ma oggi, la motivazione principale sembra essere soprattutto economica.  

Bologna segue l'esempio di Venezia sugli affitti brevi

Col favore dei voli low cost che hanno imperversato negli anni scorsi (attualmente i prezzi dei voli non sono più così convenienti, complici le guerre, i dazi, il rialzo dei prezzi delle materie prime), sono stati creati tanti collegamenti con città che non avevano una  vocazione turistica tanto marcata, e che quindi si prestano per una visita turistica veloce. L’arrivo dei turisti e le tante importanti Fiere disseminate lungo il corso dell’anno hanno suggerito che affittare per brevi periodi a turisti o a chi viaggia per lavoro può essere molto più redditizio e meno rischioso. Quindi, molti proprietari hanno convertito i loro appartamenti sfitti in case vacanza e gli affitti a canone concordato o 4+4 in affitti turistici, guadagnando di più ospitando gente per pochi giorni e limitando il rischio locativo. Questo però ha sottratto dal mercato alloggi che altrimenti sarebbero disponibili per famiglie o studenti che cercano una sistemazione più stabile. 

Il sindaco di Bologna, Matteo Lepore, è corso ai ripari cercando di limitare il fenomeno con normative che regolamentano gli affitti brevi, e che potrebbero addirittura essere applicate a livello nazionale, anche per evitare la desertificazione del centro e il turismo “mordi e fuggi” che trasforma il centro città in un un grande dormitorio pieno solo di ristoranti ed enoteche.  

Agevolazioni fiscali per proprietari a Bologna: cedolare secca al 10% contro i guadagni degli affitti brevi

Ma perché i proprietari preferiscono gli affitti brevi a quelli a lungo termine? La risposta è abbastanza semplice: con gli affitti brevi si possono guadagnare facilmente 100 o 200 euro a notte per un appartamento, mantenendolo comunque disponibile in caso di necessità. Questo è molto più conveniente rispetto all'affitto a canone concordato a Bologna, come nel resto d’Italia, un tipo di contratto agevolato con prezzi più bassi rispetto al mercato, pensato per specifiche situazioni come i contratti 3+2, quelli per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) o i contratti transitori per esigenze lavorative (da 1 a 18 mesi).

Il contratto a canone concordato rappresenta in teoria uno strumento ideale per calmierare il mercato, soprattutto nelle città ad alta tensione abitativa. Permette infatti di stipulare accordi con canoni predefiniti, stabiliti dalle associazioni di categoria in base alle zone e alle caratteristiche degli immobili. Particolarmente vantaggioso dovrebbe essere il contratto per studenti, pensato appositamente per le esigenze della popolazione universitaria, con durata flessibile e garanzie semplificate. Tuttavia, nonostante gli incentivi fiscali previsti per i proprietari che scelgono queste formule, la realtà mostra come la maggior parte preferisca comunque l'opzione degli affitti brevi. Il motivo è semplice: anche con le agevolazioni tributarie, il divario di redditività resta troppo ampio. Un appartamento che potrebbe fruttare 800 euro mensili con un canone concordato per studenti a Bologna può facilmente generare il triplo o il quadruplo se gestito come struttura ricettiva temporanea, specialmente nei periodi di alta stagione o durante eventi specifici. Questa dinamica economica sta progressivamente erodendo l'offerta di alloggi accessibili proprio nelle città universitarie, dove la domanda è tradizionalmente più alta.

Anche se chi sceglie il canone concordato può usufruire di diverse agevolazioni fiscali, come la riduzione dell'Irpef o della cedolare secca (che in questi casi è solo al 10% invece del 21%), gli affitti brevi offrono maggiori guadagni e più flessibilità nella gestione dell'immobile.  

Operatori del settore a Bologna: le critiche alle limitazioni sugli affitti brevi

Ovviamente, la "guerra" agli affitti brevi non piace ai proprietari e alle società che gestiscono questi immobili. Francesco Zorgno, presidente di Rescasa-Lombardia, un'associazione che rappresenta le strutture ricettive in appartamento, ha risposto alle critiche chiedendo un confronto con le istituzioni locali. Secondo Zorgno, le case destinate agli affitti brevi a livello nazionale sono solo il 5% del totale delle seconde case, quindi il problema del caro affitti non sarebbe da imputare principalmente a questo fenomeno. Inoltre, mettere dei limiti agli affitti brevi non garantirebbe un automatico ritorno dei proprietari verso gli affitti tradizionali, ma potrebbe anzi alimentare il mercato nero.

Insomma, la discussione è aperta e sembra destinata a durare ancora a lungo. Staremo a vedere quali saranno le prossime mosse di Bologna, Milano e delle altre città italiane.