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Creato il 20 Dicembre 2022
Modificato il 10 Settembre 2024

Da agente immobiliare, mi sento spesso chiedere dalle persone che vengono a vedere case da acquistare come investimento: ma poi posso affittare una casa con mutuo? Infatti, l’acquisto diventa molto meno gravoso se il mutuo è pagato dal canone di locazione versato dall’inquilino. Una situazione che consente anche a chi non ha tutta la liquidità a disposizione, di poter investire, in particolar modo quando i tassi sono favorevoli.
Vediamo qui di seguito se affittare una casa con mutuo è sempre possibile e conveniente.

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Affittare casa con mutuo in corso: come funziona

Dobbiamo innanzitutto operare una distinzione tra mettere in affitto casa con mutuo prima o seconda abitazione, perché le differenze tra i due casi sono notevoli.
Se acquisto una prima casa contraendo un mutuo, posso godere di benefici fiscali quali:
- la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo  fino a un massimo di  4.000 euro e sugli oneri bancari, le spese notarili. Se ho acquistato con intermediario, una detrazione del 19% sulla mediazione fino a 1.000 euro, per una detrazione complessiva di 760 euro;
- l’azzeramento dell’IMU.

Pertanto, posso certamente affittare casa con un mutuo in corso, ma, per conservare questi benefici, ho l’obbligo di prendere la residenza nell’immobile acquistato con mutuo entro un anno dall’acquisto. Inoltre, l’immobile oggetto di mutuo non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).
Se invece acquisto con mutuo una seconda casa, non godendo di alcun beneficio fiscale, tali obblighi non sussistono.

Mettere in affitto casa con mutuo: conviene?

Abbiamo appena visto che comprare casa con mutuo e affittarla può comportare vantaggi e svantaggi. La situazione cambia a seconda che compriate come prima o seconda casa, che ci abitiate anche voi o meno. 
Cosa succederebbe quindi se volessi affittare casa con mutuo in corso? In particolare,  posso affittare la prima casa con mutuo?

La risposta è sempre sì, nessuna legge lo vieta. Se però non volete perdere i benefici fiscali di cui sopra non potrete spostare la residenza. Pertanto, l’unico caso in cui potrete salvare capra e cavoli, cioè conservare i benefici fiscali ma anche affittare, è locare una porzione di casa (ad esempio solo una stanza) continuando ad abitarla anche voi. In questo modo manterrete la residenza e il suo corretto utilizzo come abitazione principale.
Se per vostre esigenze decidete però di affittare la vostra prima casa accettando di rinunciare ai benefici sul mutuo e all’esenzione IMU, spostando la residenza altrove, non perderete tuttavia altri benefici. In particolare quelli relativi alle imposte di registro scontate all’acquisto, e all’imposta sostitutiva allo 0,5% sul valore del mutuo come residenza principale.

Se affittare casa con mutuo prima casa comporta alcuni obblighi, non c’è invece alcuna controindicazione o svantaggio fiscale ad affittare seconda casa con mutuo in corso, perché non avete obbligo di residenza e non usufruite di alcun beneficio sull’acquisto, pertanto non avete limitazioni.

Affittare casa con mutuo: quali sono i possibili rischi?

Affittare una casa con mutuo, che sia per voi prima o seconda casa, se da una parte può essere allettante se volete investire senza avere la somma completa per farlo, dall’altra, proprio per lo stesso motivo, può trasformarsi in un rischio. Infatti, spesso alla base dell’investimento immobiliare c’è l’idea di accrescere nel tempo il valore del proprio risparmio personale contraendo un mutuo, con l’idea che i redditi da locazione vadano a mano a mano a coprire le rate del mutuo.
Il rischio da prevenire, in questo caso, soprattutto se avete investito tutti i vostri risparmi nell’acquisto e non avete più accantonamenti, è la morosità dell’inquilino. Uno dei modi per contenerla è stipulare un contratto d’affitto che vi esponga di meno a situazioni di questo tipo.
Personalmente, sceglierei contratti come quelli turistici, transitori o contratti concordati per studenti. Si tratta di affitti brevi e, quindi, in grado di proteggere il locatore dall’eventuale accumulo di canoni e spese non versati dall’inquilino moroso.

Le altre tipologie di contratto di più lunga durata, cioè il contratto libero o il contratto a canone concordato, quale ad esempio il contratto di affitto 3+2 o 6+2, espongono il locatore a un rischio locatizio più alto. In tutti questi casi infatti sono più vincolati e tutelano molto di più l’inquilino. Stipulando uno di questi contratti, le spese legali di uno sfratto si sommerebbero a quelle non versate dall’inquilino per adempiere al contratto stesso. Se a tutto questo si dovessero sommare anche le spese di un mutuo da onorare, l’investimento si rivelerebbe disastroso. Di conseguenza, prima di procedere con la registrazione contratto di affitto con un mutuo in corso, valutate bene tutti gli aspetti.

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Daniela Baldini, agente immobiliare a Bologna.